Immobiliengeschäft in Offenbach blieb 2008 weitgehend stabil

Der Offenbacher Grundstücks- und Immobilienmarkt blieb 2008 weitgehend unbehelligt von der Finanz- und Wirtschaftskrise. Zu diesem Schluss kommt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte beim Vermessungsamt der Stadt Offenbach, der jetzt den Grundstücksmarktbericht für das abgelaufene Jahr vorgelegt hat. Demnach wechselten 2008 insgesamt 804 Wohnungen, Häuser und Grundstücke den Besitzer. Das sind 52 Verkäufe mehr als im Jahr zuvor. Im laufenden Jahr zeichnet sich allerdings ein Rückgang ab. Grund dafür könnte nicht allein die aktuelle Krise sein. In Wahljahren herrsche bis zum Stichtag generell Kaufzurückhaltung, so die Beobachtung der Gutachter.

Mit 804 Transaktionen wird der Durchschnittswert der vergangenen zehn Jahre um sechs Prozent übertroffen. 75 Prozent der erworbenen Immobilien sind zur Eigennutzung bestimmt. Ein Drittel der Erwerber kommt von außerhalb Offenbachs. Gemessen an der Gebietsfläche rangiert Offenbach mit der Zahl der Immobilienverkäufe an erster Stelle der Großstädte im Rhein-Main-Gebiet und auch vor dem Landkreis Offenbach. Insgesamt wurden 55,8 Hektar Fläche veräußert. Das ist der zweithöchste Wert seit Beginn der automatischen Auswertungen 1991. Nur 2001 wurde mit einem Flächenumsatz von 70 Hektar ein noch höherer Wert erzielt. Gegenüber 2007 wurde der Flächenumsatz gar um 76 Prozent übertroffen. Auch mit dieser Steigerung übertrifft Offenbach die großen Nachbarn Frankfurt, Wiesbaden und Darmstadt.

Mit rund 254 Millionen Euro liegt der Gesamtumsatz aus dem Immobiliengeschäft allerdings um 15 Prozent unter dem Wert von 2007 und acht Prozent unter dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Diesen Rückgang führt der Gutachterausschuss allein auf die sinkende Zahl von Großverkäufen über fünf Millionen Euro zurück. Dieses Marktsegment erbrachte nämlich 2008 mit neun Transaktionen einen Umsatz von 75 Millionen Euro, während 2007 sechs Objekte für insgesamt 134 Millionen Euro veräußert wurden. Gemessen an seiner Gesamtfläche erzielte Offenbach allerdings einen fast doppelt so hohen Umsatz wie der Landkreis und schnitt deutlich besser ab als Darmstadt und Wiesbaden.

Leicht zurückgegangen sind die Preise für nicht Nichtbauland, Der Quadratmeter landwirtschaftliche Fläche kostete 2008 rund sieben Euro, Erholungs- und Freizeitgrundstücke im Außenbereich wechselten im Schnitt für 20 Euro pro Quadratmeter den Besitzer. Für die zehn Baugrundstücke, die 2008 stadtweit verkauft wurden, mussten die Käufer allerdings 380 Euro pro Quadratmeter zahlen und damit 20 Euro mehr als 2007. Seit Mitte der 1990er Jahre sind die Baulandpreise in Offenbach insgesamt rückläufig. Denn nachdem sich Kommunen zuvor seit Mitte der 1980er Jahre auf die Entwicklung der Innenstädte konzentriert hatten, wurde dann - in Offenbach ebenso wie anderswo – wieder vermehr Baugebiete ausgewiesen, was den Preisdruck senkte. Nach einem vorläufigen Preistief im Jahr 2007 nähert sich der Preis nun wieder der 400-Euro-Marke an, die von 2004 bis 2006 maßgebend war. „Die Fläche in einer kleinen Großstadt wie Offenbach lässt sich nicht beliebig vermehren“, so Oberbürgermeister Horst Schneider. Die Stadt müsse beständig erneuert und qualitätsvoll neu gestaltet werden. Immobilieneigentümer spielten in diesem Prozess eine wichtige Rolle.

Am teuersten sind Eigenheim-Grundstücke übrigens im Westend (430 Euro pro Quadratmeter), gefolgt von Bürgel-Nord (415 Euro pro Quadratmeter). Die günstigsten Preise zahlen Interessenten für Grundstücke nördlich der Mühlheimer Straße (320 Euro pro Quadratmeter)

Mit dem Preisen für Baugrundstücken rangiert Offenbach in der zweithöchsten von hessenweit fünf Preiskategorien. Nur in den übrigen Großstädten im Rhein-Main-Gebiet und im Main-Taunus-Kreis können Baugrund-Besitzer höhere Preise, nämlich über 400 Euro, erzielen.
Die Quadratmeter-Preise für gewerbliche Flächen entsprechen mit 600 bis 700 Euro für Büro und Dienstleistung, 160 bis 240 Euro für klassisches Gewerbe und 140 bis 195 Euro für Industriestandorte dem Frankfurter Durchschnitt.

Unter den bebauten Eigenheim-Grundstücken haben freistehende Objekte generell an Wert gewonnen, am meisten die älteren, die um 1900 (plus 4,9 Prozent) oder in den 1930er Jahren (plus 2,9 Prozent) erbaut sind. Demnach kostet ein freistehendes Eigenheim, Baujahr 1900, mit einer Grundstücksfläche von rund 500 Quadratmetern und einer Wohnfläche von etwa 160 Quadratmetern etwa 214.000 Euro. Für eine solche Immobilie mit Baujahr 1985 muss man hingegen schon 322.000 Euro zahlen, wobei die Wertsteigerung gegenüber dem Vorjahr nur 0,6 Prozent betrifft. Reihen- oder Doppelhäuser mit 300 Quadratmeter Grundstücksfläche und 120 Quadratmeter Wohnfläche kosteten 2008 im Schnitt 229.000 Euro und damit 6,9 Prozent weniger als 2007.

Im regionalen Vergleich ist Offenbach vor allem bei Eigentumswohnungen für ein Schnäppchen gut. Allerdings wurden in jüngster Zeit nur wenige Eigentumswohnungen gebaut. Aus Sicht von OB Schneider zu wenige: „Da muss was passieren“, sagte er anlässlich der Vorstellung des Grundstücksmarktberichts. Eigentumswohnungen, die aktuell für den Erstbezug verkauft werden, wurden überwiegend 2005 oder 2006 erbaut. Der Quadratmeterpreis beträgt circa 2030 Euro pro Quadratmeter. Mit diesem Preis rangiert Offenbach weit unter den Großstädten im Rhein-Main-Gebiet und liegt eher gleichauf mit Marburg oder Fulda.

Der Wiederverkaufswert von Wohnungen, die Ende der 1990er Jahre gebaut wurden, stieg hingegen um 2,4 Prozent und betrug 2008 etwa 1870 Euro pro Quadratmeter. Je älter das Objekt desto stärker hängt der Wiederverkaufswert von der Lage ab. Unter den 20 Jahre alten Eigentumswohnungen werden in Rumpenheim die besten Quadratmeterpreise erzielt (rund 1605 Euro). Die günstigsten Wohnungen gibt es in der Innenstadt zwischen Bahnlinie und Starkenburgring.

Für das laufende Jahr rechnet der Gutachterausschuss mit einem insgesamt relativ niedrigen Umsatz aber leicht steigenden Preisen für Eigenheim-Grundstücke. Die Preise für Büroflächen könnten, ebenso wie die Büromieten, um etwa fünf Prozent fallen.

Der Gutachterausschuss hat seinen 16. Bericht seit 1994 vorgelegt. Basis des Berichts sind Kopien aller Grundstückskaufverträge, die innerhalb eines Jahres in Offenbach abgeschlossen werden. Der Gutachterausschuss gibt schriftliche und mündliche Auskünfte über Bodenrichtwerte, gibt die Bodenrichtwertkarte heraus und erstellt Verkehrswertgutachten.