Vergleichskriterien

Hier werden die folgenden Begriffe erläutert:

• Baujahre (Bezugsfertigkeit)
• Wohnlagen
• Wohnungsausstattung
• Mietwerte
• Modernisierung
  

Baujahre (Bezugsfertigkeit)

Wohnlagen

Zur Einordnung der Wohnlage dienen die nachfolgend genannten Kriterien; andere Kriterien wie z.B. Anbindung an öffentl. Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten usw. sind hier nicht berücksichtigt. Der allgemein vorhandene Fluglärm kann bei den einzelnen Wohnlagen nicht berücksichtigt werden, da hiervon, je nach Wetterlage, praktisch alle Stadtgebiete betroffen sind.

• einfache Wohnlage:
  Wohnungen in Gebieten mit Gewerbebetrieben, von denen außergewöhnliche Geräusch- oder Geruchsbelästigungen
  ausgehen oder Wohnungen, die durch ihre Lage an verkehrsreichen Durchgangsstraßen oder Bahnlinien im Wohnwert stark gemindert sind oder Wohnungen in Straßen mit kompakter Bebauung, es fehlen Grün- und Freiflächen.
• mittlere Wohnlage:
  Wohnlage ohne besondere Vor- und Nachteile. Diese Wohngebiete sind im Allgemeinen dicht bebaut, jedoch ohne besondere Beeinträchtigungen durch Lärm oder Geruch.
• gute Wohnlage:
  Diese Wohnlage ist gekennzeichnet durch eine vorwiegend aufgelockerte Bebauung in ruhiger, aber
  verkehrsgünstiger Lage ohne wesentlich störenden Durchgangsverkehr mit ausreichenden Grün- und Freiflächen.
  

Wohnungsausstattung

• Wohnungen mit Bad oder Dusche und Heizung
• Wohnungen mit Bad oder Dusche oder Heizung
• Wohnungen ohne Bad/Dusche/Heizung
• Heizung ist eine vom Vermieter zur Verfügung gestellte Heizmöglichkeit, die von einer zentralen Brennstelle die Wohnung oder das Gebäude beheizt.

Mietwerte

Bei den im Mietspiegel angegebenen Spannen handelt es sich um die sogenannten Kaltmieten pro Quadratmeter Wohnfläche ausschließlich aller Betriebs- und Nebenkosten.

Der in der Tabelle unter den Mietpreisspannen angegebene Wert stellt die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung mit Standardausstattung der entsprechenden Baualtersklasse dar.

Wohnungen mit besonderen wertverbessernden Merkmalen und/oder Nebeneinrichtungen sind über, Wohnungen mit besonderen wertmindernden Merkmalen unter diesem Durchschnittswert innerhalb der angegebenen Spannen einzuordnen. Der Gesamtzustand des Hauses ist in die Beurteilung mit einzuschließen.

Modernisierung

Bei vom Vermieter durchgeführten baulichen Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, kann die jährliche Miete

a) gem. § 559 BGB um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden; ein gleichzeitiges Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist dann ausgeschlossen.

b) Wird von dieser Möglichkeit kein Gebrauch gemacht,  gilt je nach Art und Umfang der durchgeführten Modernisierung der obere Spannenwert der zu Grunde zu legenden Baualtersklasse, Wohnungsgröße, Ausstattung und Wohnlage, wenn die Wohnung durch die Modernisierung auf einen neuzeitlichen Stand gebracht und der Gebrauchswert nachhaltig erhöht wurde; reine Instandhaltungsmaßnahmen sind hierfür nicht ausreichend.

Beispiel:
Modernisierung einer 70 qm großen, mit Bad und Heizung ausgestatteten Wohnung in einem 1940 bezugsfertig gewordenen Haus der mittleren Wohnlage:
Vorher: Ortsübliche Vergleichsmiete: 5,65 €
Nachher: Ortsübliche Vergleichsmiete: 5,65 bis 6,90 €

Bei einer Vollmodernisierung kann die Wohnung in die Baualtersklasse eingeordnet werden, innerhalb derer die Modernisierung vorgenommen wurde. Eine Vollmodernisierung liegt vor, wenn das Gebäude und die Wohnungen mit wesentlichen Aufwendungen auf einen neuzeitlichen Standard gebracht wurden. Wesentliche Aufwendungen sind in der Regel ein Drittel der Aufwendungen für einen vergleichbaren Neubau. Die Ausstattung der Wohnungen, der Installationen, des Wohnungsabschlusses mit Vorraum, des Treppenhauses, der Außenfassade des Gebäudes sowie des gesamten Erscheinungsbildes des Anwesens müssen dabei einem vergleichbaren Neubau entsprechen.