FAQ zur Grundsteuerreform

Das Bundesverfassungsgericht hat am 10. April 2018 die bisherige bundesweite Regelung zur Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt – vor allem deshalb, weil die bisherige Berechnung veränderte Wertentwicklungen nicht berücksichtigte und daher zu Ungleichbehandlungen führte. Eigentümer älterer Immobilien mussten für vergleichbare Grundstücke mitunter jahre- oder jahrzehntelang deutlich weniger Grundsteuer zahlen als Eigentümer jüngerer Immobilien. Die Bundesregierung und die Bundesländer haben nach diesem Urteil die Berechnung der Grundsteuermessbeträge neugeregelt. Aufgrund dessen müssen auch die kommunalen Hebesätze angepasst werden. Die Reform trat zum 1. Januar 2025 in Kraft.

Die Grundsteuer wird unverändert aus der Multiplikation des individuellen Grundsteuermessbetrags mit dem neuen Hebesatz der Kommune berechnet (für die jährliche Grundsteuer-Summe wird das Ergebnis anschließend durch 100 geteilt). Daran ändert sich nichts. Neu ist aber die Berechnung des Grundsteuermessbetrags: Je nach Bundesland wurden hierfür unterschiedliche Berechnungsgrundlagen festgelegt. Das Land Hessen hat sich für ein eigenes Flächen-Faktor-Modell entschieden. Dieses gilt für ganz Hessen. 

Im Gegensatz zu früher spielt das Baujahr in der neuen Berechnung keine entscheidende Rolle mehr, dafür aber neben anderen Faktoren vor allem der Bodenrichtwert des Grundstücks. Auf dieses neue Berechnungsmodell und die Auswirkungen auf den jeweiligen Steuermessbetrag hat die Stadt Offenbach keinerlei Einfluss.

Die Steuermessbeträge haben sich teils deutlich verändert. In vielen Fällen sind sie gesunken, in anderen Fällen gestiegen. Aus diesem Grund führt die Grundsteuer-Reform bundesweit dazu, dass die Kommunen ihre Hebesätze ebenfalls anpassen müssen, weil sie sonst entweder deutlich weniger oder deutlich mehr Geld einnehmen würden. Ziel ist es jedoch, dass die Reform „aufkommensneutral“ ist. Das heißt: Die Kommunen sollen nach der Reform nicht mehr, aber auch nicht weniger Gesamteinnahmen erzielen wie vor der Reform. 

Im Jahr 2024 erwartet die Stadt Offenbach Einnahmen aus der Grundsteuer in Höhe von 46 Millionen Euro. Diese Gesamtsumme wird auf Basis der alten (noch gültigen) Steuermessbeträge und dem bisherigen Hebesatz von 895 Punkten erzielt. Ohne eine Anhebung dieses Hebesatzes würde die Stadt – aufgrund der neuen Steuermessbescheide –2025 aber deutlich weniger einnehmen. Um auch 2025 rund 46 Millionen Euro erzielen zu können, muss der Hebesatz auf 1230 Punkte angehoben werden.

Auch weitere Großstädte in Hessen, darunter Frankfurt, Kassel und Wiesbaden müssen ihre Hebesätze demnach teils deutlich erhöhen. In Darmstadt beispielsweise müsste er von 875 auf 1.180 Punkte steigen. In vielen anderen Kommunen kann der Hebesatz aufgrund der Summe der Messbeträge gesenkt werden.

Weil im Zuge der neuen Berechnung viele Offenbacher Grundstücke und Immobilien einen geringeren Steuermessbetrag als bislang erhalten haben, würde die Stadt bei einem gleichbleibenden Hebesatz von 895 Punkten (Jahr 2024) deutlich weniger Einnahmen aus der Grundsteuer erzielen als vor der Reform. Mit der Reform sollen die Städte aber weder weniger noch mehr Geld aus der Grundsteuer einnehmen. Zielsetzung ist die Aufkommensneutralität: Die Stadt soll nach der Reform in etwa dieselben Einnahmen haben wie vorher. Aus diesem Grund ist für Offenbach ein neuer Hebesatz in Höhe von 1.230 Punkten erforderlich. Damit wird die Aufkommensneutralität sichergestellt – die Stadt nimmt 2025 wie schon 2024 insgesamt 46 Millionen Euro aus der Grundsteuer ein. 

Die Anhebung des Hebesatzes stellt – anders als in der Vergangenheit – keine Steuererhöhung dar. Aufgrund der teils erheblichen Änderungen bei den Steuermessbeträgen ist es erforderlich, dass nahezu alle Kommunen ihren Hebesatz ändern müssen. Die Reform soll „aufkommensneutral“ erfolgen, d. h. die Kommunen sollen weder weniger noch mehr Einnahmen als bisher aus der Grundsteuer erzielen. Das bedeutet: Die Einnahmen aus der Grundsteuer bleiben für die Stadt gleich.

Die hessische Finanzverwaltung hat für alle Gemeinden in Hessen ausgerechnet, welcher Hebesatz notwendig wäre, damit die Gemeinden die gleichen Einnahmen aus der Grundsteuer erzielen wie vor der Reform. Für die Stadt Offenbach wäre ein Hebesatz von mindestens 1201 Punkten (bisher: 895 Punkte) erforderlich, um wie im Jahr 2024 (dem Jahr vor der Reform) auf Gesamteinnahmen von 46 Millionen Euro zu kommen. Die Stadt Offenbach hat im Vergleich zu der hessischen Finanzverwaltung die aktuellsten Zahlen für die exakte Berechnung des Hebesatzes verwendet. Nach diesen Daten ergab sich der aufkommensneutrale Hebesatz von 1230 Punkten. Der endgültige und rechtskräftige Festsetzung des errechneten Hebesatzes wird voraussichtlich am 20. März in der Stadtverordnetenversammlung beschlossen.

Wichtig zu wissen: Der neue Hebesatz ist mit dem alten Hebesatz – anders als bei früheren Veränderungen – nicht mehr vergleichbar. Auch kommunale Vergleiche haben durch die grundlegend neue Berechnung der Steuermessbeträge nicht mehr dieselbe Aussagekraft wie in der Vergangenheit. Die erforderliche Höhe der Hebesätze hängt maßgeblich von der Gesamtsumme der individuellen Steuermessbeträge ab.

Aufgrund der wirtschaftlichen Lage muss ab 2027 nach aktuellem Stand mit einer Grundsteuererhöhung um bis zu 300 Punkte gerechnet werden. So sieht es die derzeitige mittelfristige Finanzplanung vor. Durch weitere Einsparungen und mit der Aufforderung an das Land Hessen, die Kommunen finanziell besser auszustatten, ist die Stadt bestrebt, eine solche Erhöhung aber nach Möglichkeit noch verhindern zu können oder geringer ausfallen zu lassen.

Aufgrund der neuen Berechnungsgrundlage, die das Land einheitlich für Hessen festgelegt hat, ändern sich für nahezu alle Eigentümerinnen und Eigentümer die Steuermessbeträge: Sie fallen zum Teil geringer, zum Teil höher aus. Dadurch verändert sich auch die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer.

Mit der alten Berechnung kam es je nach Zeitpunkt der Wertermittlung zu unterschiedlich hohen Steuerbeträgen für Grundstücke und Immobilien, die eigentlich in Lage und Größe vergleichbar oder gar identisch sind. Dies hatte zur Folge, dass für Objekte, die lange nicht mehr neu bewertet wurden, ein niedrigerer Steuerbetrag zu zahlen war als für Objekte, die in jüngerer Zeit bewertet wurden. Dies verstieß nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts gegen das Gebot der Gleichbehandlung nach dem Grundgesetz. Durch die neue Berechnungsmethode des Landes gleichen sich nun die Steuerbeträge an: Für ältere Gebäude, die lange nicht mehr neu bewertet wurden, steigt die Grundsteuer deshalb an. Für neuere Gebäude, deren Wert in jüngerer Zeit ermittelt wurde, wird es deshalb tendenziell günstiger. 

Für Offenbach bedeutet das: Für rund 39 Prozent der Grundstücke und Immobilien wird es zum Teil erheblich teurer werden (!), für rund 61 Prozent günstiger. Maßgeblich dafür, ob mehr oder weniger gezahlt werden muss, ist der neue individuelle Steuermessbetrag, der nach der erfolgten Wertermittlung berechnet wurde. 

Da die Grundsteuer auf die Nebenkosten umgelegt werden kann, betrifft die Reform auch alle Mieterinnen und Mieter. Auch für sie gilt: Einige müssen ab diesem Jahr weniger, andere deutlich mehr zahlen. Mit der Vermieterin / dem Vermieter sollte daher rechtzeitig eine Anpassung der Vorauszahlungen für die Nebenkosten besprochen werden. 

Ob Sie ab 2025 mehr oder weniger zahlen müssen, hängt maßgeblich von Ihrem neuen Grundsteuermessbetrag ab. Sinkt dieser, müssen Sie in der Regel weniger zahlen. Steigt dieser, dann müssen Sie auch mehr Grundsteuer zahlen. Sie können sich den voraussichtlichen Betrag bereits jetzt ausrechnen. Dazu multiplizieren Sie Ihren Steuermessbetrag mit dem Hebesatz von 1230 Punkten der Stadt Offenbach. Bitte beachten Sie aber, dass der Hebesatz erst im März 2025 beschlossen wird. Mit größeren Abweichungen ist zwar nicht zu rechnen, er kann dennoch etwas höher ausfallen. 

Beispielberechnung: 

Ihr Steuermessbetrag beträgt 68,00. Der künftige Hebesatz der Stadt beträgt 1230 Punkte.

Sie multiplizieren Ihren Messbetrag mit dem Hebesatz. Das Ergebnis teilen Sie durch 100.

68,00 x 1230 = 83640
83640 ÷ 100 = 836,40 Euro jährlicher Grundsteuer-Betrag

Das bisher erteilte SEPA-Lastschriftmandat behält seine Gültigkeit, sofern es nicht von Ihnen widerrufen wurde. Auf dem neuen Grundsteuerbescheid wird das aktuelle SEPA-Lastschriftmandat angedruckt. Ist dort keine Bankverbindung genannt, und Sie haben ihrer Bank keinen Dauerauftrag erteilt, müssen Sie die ausgewiesenen Beträge zu den genannten Fälligkeiten selbst überweisen. Sofern Sie uns ein SEPA-Lastschriftmandat neu erteilen oder auch ihre geänderte Bankverbindung mitteilen möchten, können Sie gerne unser Online-Formular SEPA-Lastschriftmandat (Öffnet in einem neuen Tab) über unsere Webseite (Öffnet in einem neuen Tab) nutzen. Das Formular zum Herunterladen in PDF-Form finden Sie ebenfalls auf unserer Homepage unter Finanzbuchhaltung – Links und Downloads (Öffnet in einem neuen Tab).

Falls sie bislang ihren Dauerauftrag nicht storniert haben, bitten wir sie darum, diesen bis zur nächsten Fälligkeit im Mai anzupassen. Im April erhalten sie ihren Grundsteuerbescheid mit der neuen Höhe ihrer zu zahlenden Grundsteuer von der Stadt. Im Mai wird die Zahlung für das erste Quartal 2025 (Januar bis März) gemeinsam mit der regulären Fälligkeit des zweiten Quartals 2025 (April bis Juni) fällig. Den durch den Dauerauftrag bereits entrichteten Betrag verrechnen wir mit dieser Abrechnung. Sofern gewünscht, können sie für die Zukunft auch ein Sepa-Lastschriftmandat erteilen. Dies erleichtert Ihnen und uns die Abrechnung. Falls sie bislang ihren Dauerauftrag nicht storniert haben, bitten wir sie darum, diesen bis zur nächsten Fälligkeit im Mai anzupassen. Im April erhalten sie ihren Grundsteuerbescheid mit der neuen Höhe ihrer zu zahlenden Grundsteuer von der Stadt. Im Mai wird die Zahlung für das erste Quartal 2025 (Januar bis März) gemeinsam mit der regulären Fälligkeit des zweiten Quartals 2025 (April bis Juni) fällig. Den durch den Dauerauftrag bereits entrichteten Betrag verrechnen wir mit dieser Abrechnung. Sofern gewünscht, können sie für die Zukunft auch ein Sepa-Lastschriftmandat erteilen. Dies erleichtert Ihnen und uns die Abrechnung. 

Für die Grundsteuer sind Sie wie für alle anderen Steuern zahlungspflichtig. Gleichwohl wird es Härtefälle geben. Bitte wenden Sie sich bei Zahlungsschwierigkeiten unbedingt rechtzeitig an die Finanzbuchhaltung der Kämmerei, um mögliche Ratenzahlungen zu besprechen.

In allen Bundesländern werden unter Denkmalschutz stehende Gebäude bei der Grundsteuer begünstigt. Um diese Vergünstigung in Anspruch nehmen zu können, müssen Sie die Angaben zu Ihrem Baudenkmal in einer separaten Anlage der Grundsteuererklärung für das Finanzamt eintragen. Bei Fragen hierzu wenden sie sich bitte an das Finanzamt Offenbach unter 069 8091-1.

Fragen zu Baudenkmäler, Denkmalschutz und Ensembleschutz beantwortet die Abteilung Untere Denkmalschutzbehörde im Bauaufsichtsamt (Amt 63) sowie die Kolleginnen und Kollegen im Baubüro. Die Kontaktdaten lauten: 069 8065 2564 oder per E-Mail unter bauaufsichtsamtoffenbachde.

Außerdem finden sie im Denkmalverzeichnis (bis vor Kurzem: Denkmalbuch) alle derzeit bekannten Kulturdenkmäler und Gesamtanlagen in Hessen. Dieses wird vom Landesamt für Denkmalpflege gepflegt und ist unter DenkXweb (Öffnet in einem neuen Tab) einsehbar.

Die Grundsteuer zahlen alle Eigentümerinnen und Eigentümer von bebauten und unbebauten Grundstücken (Grundsteuer B) sowie landwirtschaftliche Flächen und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A). Bei Wohngebäuden kann sie jedoch wie bisher schon als Nebenkosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung).

Ja – die Grundsteuer kann im Rahmen der Nebenkosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung). Es empfiehlt sich daher Ihre Vermieterin oder Ihren Vermieter um Auskunft zu bitten, ob sich der von Ihnen zu zahlende Anteil an der Grundsteuer verändert. Dann können Sie Ihre monatlichen Vorauszahlungen anpassen.

Für die Kommunen ist die Grundsteuer neben der Gewerbesteuer, die starken wirtschaftlichen Schwankungen unterliegt, eine der wichtigsten Einnahmen überhaupt: Dieses Geld ist notwendig, um soziale Ausgaben für Kinder und Familien, Personal und Gebäude für Kitas und Schulen, Spielplätze, Seniorenangebote und viele weitere wichtige Aufgaben – auch im Bereich der Infrastruktur – finanzieren zu können.

Grundsätzlich wird sich der Steuermessbetrag für Eigentümer künftig häufiger ändern als in der Vergangenheit. Genau das ist die Konsequenz des Urteils der Verfassungsrichter: Sie hatten bemängelt, dass die Wertentwicklung von alten Grundstücken und Immobilien in der bisherigen Berechnung nicht berücksichtigt wurde. Sie wurden oft jahrzehntelang nach Kriterien aus dem Jahr 1964 bewertet. Für jüngere Immobilien wurde dagegen der heutige Wert von Grundstück und Gebäude herangezogen. Dies führte zu der beanstandeten Ungleichbehandlung von Eigentum.

Gemäß dem neuen Grundsteuergesetz erfolgt die erste Hauptveranlagung (Neubewertung) zum 01.01.2022 (dies ist jetzt geschehen) und danach in Abständen von 14 Jahren. Die bei der Hauptveranlagung festgesetzten Steuermessbeträge gelten erstmalig jedoch erst ab 01.01.2025. Die nächste Hauptveranlagung wäre demnach am 01.01.2036 fällig und würde zum 01.01.2037 gelten.

Nach einer Hauptveranlagung bleibt der Steuermessbetrag 14 Jahre unverändert. Das bedeutet, dass zwischenzeitlich veränderte Bodenrichtwerte oder andere Kriterien nicht berücksichtigt werden. Erst bei der nächsten Hauptveranlagung 14 Jahre später erfolgt eine neue Bewertung und Berechnung, für die die dann aktuellen Werte zugrunde gelegt werden. 

Unabhängig von diesem Prozess, der sich auf den Steuermessbetrag bezieht, kann sich die Grundsteuer jedoch bereits früher wieder verändern, wenn die Kommune ihren Hebesatz ändert.

Aufgrund der Grundsteuerreform geht die Besteuerung für Gebäude auf fremden Grund und Boden vom Nutzer auf den Eigentümer von Grund und Boden über, so dass für Nutzer der Gebäude die Steuerpflicht entfällt.

Für Fragen zu Ihrem Grundsteuermessbescheid wenden Sie sich bitte ausschließlich an das Finanzamt. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass die Stadt Offenbach hierzu keine Auskünfte erteilen kann. Die Kontaktdaten zum Finanzamt finden Sie in Ihrem Grundsteuermessbescheid. Alternativ setzen Sie sich bitte unter Bezugnahme auf ihr EW-Aktenzeichen telefonisch unter 069-8091-1 mit Ihrem Finanzamt in Verbindung. 

Das Aktenzeichen (16-stellig), auch als „Einheitswertaktenzeichen“ oder „EW-Az.“ bezeichnet, finden Sie auf dem letzten Einheitswertbescheid des Finanzamtes oder auf Ihrem letzten erhaltenen Grundsteuerbescheid der Stadt Offenbach am Main. 

Wichtig: Teilen Sie bitte dem Finanzamt auch alle Änderungen schriftlich mit, die seit Erhalt des jüngsten Grundsteuermessbescheides eingetreten sind. Nutzen Sie dafür einen postalischen Brief oder eine E-Mail.

Diese beantwortet Ihnen die Steuerabteilung der Kämmerei gerne telefonisch unter 069 8065-2212 oder per Mail an grundsteueroffenbachde. Die für Sie zuständige Ansprechperson finden Sie außerdem auf Ihrem letzten Grundsteuerbescheid. 

Aufgrund der vielen Nachfragen und der zu bearbeitenden Fälle, die erwartet werden, wird die Stadt das Personal in der Kämmerei zwar befristet aufstocken. Bitte haben Sie aber Verständnis, dass die Bearbeitung Ihrer Anfragen in der nächsten Zeit dennoch länger als gewohnt dauern kann.