Често задавани въпроси относно реформата на данъка върху недвижимите имоти

На 10 април 2018 г. Федералният конституционен съд обяви за противоконституционен предишния национален регламент за изчисляване на данъка върху недвижимите имоти - най-вече защото предишното изчисление не отчиташе промените в стойността и следователно водеше до неравно третиране. Собствениците на по-стари имоти понякога е трябвало да плащат значително по-малък данък върху недвижимите имоти за сравними имоти, отколкото собствениците на по-млади имоти в продължение на години или дори десетилетия. Вследствие на това решение федералното правителство и федералните провинции преразгледаха изчисляването на размера на данъчната оценка на имотите. В резултат на това трябва да бъдат коригирани и общинските данъчни ставки. Реформата влезе в сила на 1 януари 2025 г.

Данъкът върху недвижимите имоти се изчислява непроменен, като сумата на индивидуалната данъчна оценка се умножи по новата данъчна ставка на общината ( след това резултатът се разделя на 100, за да се получи общият годишен данък върху недвижимите имоти). Това не се променя. Изчисляването на размера на данъчната оценка на имота обаче е ново: за това са определени различни изчислителни основи в зависимост от федералната държава. Федерална провинция Хесен е избрала свой собствен модел на коефициент на площ. Това се отнася за цялата провинция Хесен.

За разлика от миналото, при новото изчисление годината на построяване вече не играе решаваща роля, а стандартната стойност на земята на имота, както и други фактори. Град Офенбах не оказва влияние върху този нов модел на изчисление и последиците от него за съответния размер на данъчната оценка.

В някои случаи размерът на данъчната оценка се е променил значително. В много случаи те са намалели, а в други са се увеличили. Поради тази причина реформата на данъка върху недвижимите имоти означава, че местните власти в цяла Германия също ще трябва да коригират своите данъчни ставки, тъй като в противен случай те биха получили или значително по-малко, или значително повече пари. Целта обаче е реформата да бъде "неутрална по отношение на приходите". Това означава, че общините не трябва да генерират повече или по-малко общи приходи след реформата, отколкото преди нея.

През 2024 г. град Офенбах очаква да получи приходи от данък върху недвижимите имоти в размер на 46 млн. евро. Тази обща сума ще бъде генерирана въз основа на старите (все още валидни) суми на данъчната оценка и предишната ставка на данъчната оценка от 895 пункта. Въпреки това, без увеличение на тази ставка за оценка, градът ще получи значително по-малко през 2025 г. поради новите известия за данъчна оценка. За да могат да се получат около 46 млн. евро през 2025 г., ставката на данъчната оценка трябва да бъде увеличена на 1230 пункта.

Други големи градове в Хесен, включително Франкфурт, Касел и Висбаден, също ще трябва да увеличат ставките си за облагане, в някои случаи значително. В Дармщат например тя ще трябва да се повиши от 875 на 1180 пункта. В много други общини ставката за събиране може да бъде намалена поради сбора на измерените суми.

Тъй като при новото изчисление много имоти и недвижими имоти в Офенбах са получили по-ниска данъчна оценка от преди, градът ще генерира значително по-малко приходи от данък върху недвижимите имоти, отколкото преди реформата, ако ставката на данъчната оценка остане същата - 895 пункта (2024 г.). С реформата обаче градовете не би трябвало да получават нито по-малко, нито повече средства от данък върху недвижимите имоти. Целта е неутралност на приходите: градът трябва да има приблизително същите приходи след реформата, както и преди нея. Поради тази причина за Офенбах е необходима нова данъчна ставка от 1,230 пункта. Това ще осигури неутралност на приходите - през 2025 г. градът ще събере общо 46 млн. евро от данък върху недвижимите имоти, както и през 2024 г.

За разлика от миналото, увеличението на данъчната ставка не представлява увеличение на данъка. Поради значителните промени в размерите на данъчните оценки в някои случаи се налага почти всички общини да променят ставката си за данъчна оценка. Реформата трябва да бъде "неутрална по отношение на приходите", т.е. местните власти не трябва да генерират нито по-малко, нито повече приходи от данък върху недвижимите имоти, отколкото преди. Това означава, че приходите от имуществен данък ще останат същите за града.

Данъчните власти на Хесен са изчислили за всички общини в Хесен каква данъчна ставка ще е необходима, за да могат общините да генерират същите приходи от имуществен данък, както преди реформата. За град Офенбах ще е необходима данъчна ставка от поне 1 201 пункта (преди това: 895 пункта), за да се постигне общ приход от 46 млн. евро през 2024 г. (годината преди реформата). В сравнение с данъчните власти на Хесен град Офенбах е използвал най-актуалните данни за точното изчисляване на процента на събираемост. Тези данни доведоха до неутрален по отношение на приходите процент на облагане от 1230 пункта. Очаква се окончателното и правно обвързващо определяне на изчислената данъчна ставка да бъде прието от общинския съвет на 20 март.

Важно е да се знае: За разлика от предишни промени новата ставка за облагане вече не е съпоставима със старата ставка за облагане. Сравненията между общините също вече не са толкова смислени, както в миналото, поради принципно новото изчисляване на сумите на данъчната оценка. Необходимото ниво на ставките за облагане зависи до голяма степен от общата сума на отделните суми за данъчна оценка.

Поради икономическото положение от 2027 г. се очаква увеличение на данъка върху недвижимите имоти с до 300 пункта. Това е предвидено в настоящото средносрочно финансово планиране. Въпреки това, като прави допълнителни икономии и призовава провинция Хесен да предостави на общините по-добри финансови ресурси, градът се стреми да предотврати такова увеличение, ако е възможно, или да го сведе до минимум.

Поради новата база за изчисление, която държавата е стандартизирала за Хесен, размерът на данъчната оценка ще се промени за почти всички собственици на имоти: В някои случаи те ще бъдат по-ниски, а в други - по-високи. Това променя и размера на данъка върху недвижимите имоти, който трябва да се плати.

Старото изчисление водеше до различни данъчни суми за земя и имоти, които всъщност са сравними или дори идентични по отношение на местоположението и размера, в зависимост от момента на оценката. В резултат на това имоти, които не са били преоценявани дълго време, трябваше да плащат по-нисък размер на данъка от имоти, които са били оценявани по-отдавна. Според решението на Федералния конституционен съд това нарушава изискването за равно третиране съгласно Основния закон. Новият метод на изчисление на държавата означава, че размерът на данъка вече е изравнен: За по-старите сгради, които не са били преоценявани дълго време, данъкът върху недвижимите имоти се увеличава. За по-новите сгради, чиято стойност е била определена наскоро, той следователно е по-благоприятен.

За Офенбах това означава, че около 39 % от земята и имотите ще станат значително по-скъпи (!), а около 61 % - по-евтини. Решаващият фактор за това дали трябва да се плати повече или по-малко е новият размер на индивидуалната данъчна оценка, която е изчислена след оценката.

Тъй като данъкът върху недвижимите имоти може да се разпределя към допълнителните разходи, реформата засяга и всички наематели. И за тях от тази година някои ще трябва да плащат по-малко, докато други ще трябва да плащат значително повече. Ето защо трябва своевременно да обсъдите с вашия наемодател/наемодателката корекция на авансовите плащания за допълнителни разходи.

Дали ще трябва да плащате повече или по-малко от 2025 г., зависи до голяма степен от размера на новата данъчна оценка на имота ви. Ако тя се понижи, обикновено ще трябва да плащате по-малко. Ако тя се увеличи, ще трябва да плащате повече данък върху недвижимите имоти. Можете да изчислите очакваната сума още сега. За целта умножете размера на данъчната си оценка по ставката на данъчната оценка от 1230 точки на град Офенбах. Имайте предвид обаче, че решението за ставката на данъчната оценка ще бъде взето едва през март 2025 г. Въпреки че не се очакват големи отклонения, тя все пак може да бъде малко по-висока.

Пример за изчисление:

Вашата данъчна основа е 68,00. Бъдещата данъчна ставка на града е 1230 пункта.

Умножавате данъчната си основа по ставката за оценка. Разделяте резултата на 100.

68,00 x 1230 = 83640
83640 ÷ 100 = 836,40 евро годишен размер на данъка върху недвижимите имоти

Издаденият до момента мандат за SEPA директен дебит остава валиден, освен ако не го оттеглите. Актуалният мандат за директен дебит в SEPA ще бъде отпечатан в новото известие за данъчна оценка на имота. Ако там не са посочени банкови данни и не сте дали на банката си постоянно нареждане, трябва сами да преведете посочените суми на посочените дати на плащане. Ако желаете да ни издадете нов мандат за SEPA директен дебит или да ни уведомите за променените си банкови данни, можете да използвате нашия онлайн формуляр за мандат за SEPA директен дебит на нашия (Отваря се в нов раздел) уебсайт. (Отваря се в нов раздел) Можете също така да намерите формуляра за изтегляне в PDF формат на нашата начална страница в раздел Финансово счетоводство - DIE LINKE и изтегляния. (Отваря се в нов раздел)

Ако все още не сте отменили постоянната си поръчка, моля, коригирайте я до следващата дата за плащане през май. През април ще получите известие за данъка върху недвижимите имоти от града с новия размер на данъка върху недвижимите имоти, който трябва да платите. През май плащането за първото тримесечие на 2025 г. (от януари до март) ще бъде дължимо заедно с редовната дата за плащане за второто тримесечие на 2025 г. (от април до юни). Ще прихващаме сумата, която вече е платена с постоянно нареждане, от тази декларация. Ако желаете, можете да издадете и мандат за директен дебит на Sepa за в бъдеще. Това улеснява начисляването на сметките както за вас, така и за нас. Ако все още не сте отменили постоянното си нареждане, ще ви помолим да го коригирате до следващата дата на плащане през май. През април ще получите от града известие за данъчна оценка на имота с новия размер на данъка, който трябва да платите. През май плащането за първото тримесечие на 2025 г. (от януари до март) ще бъде дължимо заедно с редовната дата за плащане за второто тримесечие на 2025 г. (от април до юни). Ще прихващаме сумата, която вече е платена с постоянно нареждане, от тази декларация. Ако желаете, можете да издадете и мандат за директен дебит на Sepa за в бъдеще. Това ще улесни фактурирането както за вас, така и за нас.

Данъкът върху недвижимите имоти се плаща по същия начин, както всички останали данъци. Въпреки това има случаи на затруднения. В случай на затруднения при плащането, моля, свържете се своевременно с финансово-счетоводния отдел на общинската хазна, за да обсъдите възможните разсрочени плащания.

Във всички федерални провинции сградите, включени в списъка, са облагодетелствани от гледна точка на данъка върху недвижимите имоти. За да можете да се възползвате от това облекчение, трябва да въведете данните за вашата сграда, която е включена в списъка, в отделно приложение към декларацията за данък върху недвижимите имоти за данъчната служба. Ако имате въпроси по този въпрос, моля, свържете се с данъчната служба във Фулда, която отговаря за това от 1 август 2025 г., на телефон 0661-9610-0.

На въпроси, свързани с паметниците, защитата на паметниците и защитата на ансамблите, могат да отговорят отдел "Долна служба за защита на паметниците" в Службата за строителен надзор (Amt 63) и колегите в Строителната служба. Данните за контакт са: 069 8065 2564 или по електронна поща на адрес bauaufsichtsamtoffenbachde.de.

Всички известни към момента паметници на културата и цялостни обекти в Хесен можете да намерите и в регистъра на паметниците (доскоро: Denkmalbuch). Той се поддържа от Държавната служба за опазване на паметниците на културата и може да бъде разгледан на адрес DenkXweb. (Отваря се в нов раздел)

Данъкът върху недвижимите имоти се заплаща от всички собственици на застроени и незастроени земи (данък върху недвижимите имоти Б), както и на земеделски земи и земеделски и горски предприятия (данък върху недвижимите имоти А). В случай на жилищни сгради обаче той все пак може да бъде прехвърлен на наемателите като допълнителни разходи (раздел 2 № 1 от Наредбата за експлоатационните разходи).

Да - данъкът върху недвижимите имоти може да бъде прехвърлен на наемателите като част от допълнителните разходи (§ 2 № 1 от Наредбата за оперативните разходи). Поради това е препоръчително да попитате вашия наемодател или наемодателка дали частта от данъка върху недвижимите имоти, която трябва да плащате, се е променила. След това можете да коригирате месечните си авансови плащания.

Наред с търговския данък, който е обект на силни икономически колебания, данъкът върху недвижимите имоти е един от най-важните източници на приходи за местните власти: тези средства са необходими за финансиране на социални разходи за деца и семейства, персонал и сгради за детски градини и училища, детски площадки, услуги за възрастни хора и много други важни задачи - включително в областта на инфраструктурата.

По принцип размерът на данъчната оценка за собствениците ще се променя по-често в бъдеще, отколкото в миналото. Точно това е последицата от решението на конституционните съдии: те критикуваха факта, че развитието на стойността на старите земи и имоти не е било взето предвид при предишното изчисление. Често те са били оценявани в продължение на десетилетия според критерии от 1964 г. За разлика от това, за по-новите имоти е използвана настоящата стойност на земята и сградите. Това доведе до критикуваното неравностойно третиране на имотите.

Съгласно новия Закон за данъка върху недвижимите имоти първата основна оценка (преоценка) ще се извърши на 1 януари 2022 г. (това вече се е случило), а след това на 14-годишни интервали. Сумите на данъчната оценка, определени в основната оценка, обаче ще се прилагат за първи път едва от 01.01.2025 г. Следователно следващата основна оценка ще трябва да се извърши на 01.01.2036 г. и ще се прилага от 01.01.2037 г.

След основната оценка размерът на данъчната оценка остава непроменен в продължение на 14 години. Това означава, че всички промени в стандартните стойности на земята или други критерии междувременно не се вземат предвид. Едва при следващата основна оценка след 14 години ще се извърши нова оценка и изчисление въз основа на актуалните към момента стойности.

Независимо от този процес, който се отнася до размера на данъчната оценка, данъкът върху недвижимите имоти може да се промени отново по-рано, ако местният орган промени своята данъчна ставка.

В резултат на реформата на данъка върху недвижимите имоти данъчното облагане на сградите върху чужда земя се прехвърля от ползвателя към собственика на земята, така че данъчното задължение за ползвателите на сградите вече не се прилага.

Ако имате въпроси относно известието за данъчна оценка на имота, моля, свържете се само с данъчната служба. Моля, имайте предвид, че община Офенбах не може да предостави никаква информация в това отношение. Данните за контакт с данъчната служба ще намерите в известието си за данъчна оценка на имота. Алтернативно, моля, свържете се с данъчната служба във Фулда, която отговаря за това от 1 август 2025 г., на телефон 0661-9610-0, като посочите номера на Вашето EW досие.

Номерът на досието (16 цифри), известен също като "Einheitswertaktenzeichen" или "EW-Az.", може да бъде намерен на последното известие за данъчна оценка от данъчната служба или на последното известие за данъчна оценка на имота, което сте получили от град Офенбах на Майн.

Важно: Моля, информирайте писмено данъчната служба и за всички промени, които са настъпили, откакто сте получили последното известие за данъчна оценка на имота. За тази цел използвайте пощенско писмо или електронна поща.

Данъчният отдел на данъчната служба с удоволствие ще отговори на въпросите ви на телефон 069 8065-2212 или по електронна поща на адрес grundsteueroffenbachde.de. Лицето за контакт, което отговаря за вас, ще намерите и в последното си известие за данъчна оценка на имота.

Поради многото запитвания и случаи, които се очаква да бъдат обработени, градът временно ще увеличи броя на служителите в данъчния отдел. Въпреки това, моля, разберете, че обработката на вашите запитвания в близко бъдеще може да отнеме повече време от обичайното.