FAQ sur la réforme de l'impôt foncier

Le 10 avril 2018, la Cour constitutionnelle fédérale a déclaré anticonstitutionnelle la réglementation fédérale en vigueur jusqu'à présent pour le calcul de l'impôt foncier - principalement parce que le calcul précédent ne tenait pas compte des évolutions de valeur modifiées et entraînait donc des inégalités de traitement. Pendant des années, voire des décennies, les propriétaires de biens immobiliers anciens devaient payer nettement moins d'impôts fonciers que les propriétaires de biens immobiliers plus récents. Suite à cet arrêt, le gouvernement fédéral et les Länder ont revu le calcul des montants de l'impôt foncier. En conséquence, les taux de prélèvement communaux doivent également être adaptés. La réforme est entrée en vigueur le 1er janvier 2025.

L'impôt foncier est calculé de manière inchangée en multipliant le montant de l'impôt foncier individuel par le nouveau taux de prélèvement de la commune (pour la somme annuelle de l'impôt foncier, le résultat est ensuite divisé par 100). Rien ne change à cet égard. Ce qui est nouveau, c'est le calcul du montant de l'impôt foncier : selon les Länder, différentes bases de calcul ont été définies. Le Land de Hesse a opté pour son propre modèle de facteur de surface. Celui-ci est valable pour toute la Hesse.

Contrairement à ce qui se passait auparavant, l'année de construction ne joue plus un rôle décisif dans le nouveau calcul, mais la valeur indicative du terrain, entre autres facteurs, joue un rôle important. La ville d'Offenbach n'a aucune influence sur ce nouveau modèle de calcul et ses répercussions sur le montant de l'impôt.

Les montants imposables ont parfois changé de manière significative. Dans de nombreux cas, ils ont baissé, dans d'autres, ils ont augmenté. C'est la raison pour laquelle la réforme de l'impôt foncier entraîne, dans toute l'Allemagne, que les communes doivent également adapter leurs taux de prélèvement, car sinon elles percevraient soit nettement moins, soit nettement plus d'argent. L'objectif est toutefois que la réforme soit "neutre en termes de recettes". Cela signifie qu'après la réforme, les communes ne doivent pas percevoir plus de recettes globales qu'avant la réforme, mais pas moins non plus.

En 2024, la ville d'Offenbach s'attend à des recettes de 46 millions d'euros provenant de l'impôt foncier. Cette somme totale est obtenue sur la base des anciens montants imposables (encore en vigueur) et du taux de prélèvement actuel de 895 points. Sans une augmentation de ce taux de prélèvement, la ville encaisserait toutefois - en raison des nouveaux avis d'imposition - nettement moins en 2025. Pour pouvoir réaliser 46 millions d'euros en 2025 également, le taux de prélèvement doit être relevé à 1230 points.

D'autres grandes villes de Hesse, dont Francfort, Kassel et Wiesbaden, devront également augmenter leur taux de prélèvement, parfois de manière significative. À Darmstadt, par exemple, il devrait passer de 875 à 1180 points. Dans de nombreuses autres communes, le taux de prélèvement peut être abaissé en raison de la somme des montants de mesure.

Étant donné que, dans le cadre du nouveau calcul, de nombreux terrains et biens immobiliers d'Offenbach ont reçu un montant de mesure fiscale inférieur à ce qu'il était jusqu'à présent, la ville obtiendrait, avec un taux de prélèvement inchangé de 895 points (année 2024), nettement moins de recettes provenant de l'impôt foncier qu'avant la réforme. Avec la réforme, les villes ne devraient toutefois ni recevoir moins ni recevoir plus d'argent de l'impôt foncier. L'objectif est la neutralité des recettes : la ville doit avoir à peu près les mêmes recettes après la réforme qu'avant. C'est pourquoi un nouveau taux de prélèvement de 1.230 points est nécessaire pour Offenbach. La neutralité des recettes est ainsi assurée - la ville percevra en 2025, comme en 2024, un total de 46 millions d'euros provenant de l'impôt foncier.

Contrairement au passé, l'augmentation du taux de prélèvement ne constitue pas une hausse d'impôt. En raison des modifications parfois importantes des montants de l'impôt, il est nécessaire que presque toutes les communes modifient leur taux de prélèvement. La réforme doit être "neutre sur le plan des recettes", c'est-à-dire que les communes ne doivent percevoir ni moins ni plus de recettes qu'auparavant au titre de l'impôt foncier. Cela signifie que les recettes de l'impôt foncier resteront les mêmes pour la ville.

L'administration fiscale de Hesse a calculé pour toutes les communes de Hesse quel taux de prélèvement serait nécessaire pour que les communes obtiennent les mêmes recettes de l'impôt foncier qu'avant la réforme. Pour la ville d'Offenbach, un taux de prélèvement d'au moins 1201 points (jusqu'à présent : 895 points) serait nécessaire pour obtenir des recettes totales de 46 millions d'euros, comme en 2024 (l'année précédant la réforme). Par rapport à l'administration fiscale de la Hesse, la ville d'Offenbach a utilisé les chiffres les plus récents pour calculer le taux de prélèvement exact. Ces données ont permis d'obtenir un taux de prélèvement neutre en termes de recettes de 1230 points. La fixation définitive et juridiquement valable du taux de prélèvement calculé sera probablement décidée le 20 mars lors de l'assemblée municipale.

Il est important de savoir : Le nouveau taux de prélèvement n'est plus comparable à l'ancien taux de prélèvement - contrairement aux changements précédents. De même, les comparaisons entre communes n'ont plus la même signification que par le passé en raison du calcul fondamentalement nouveau des bases d'imposition. Le niveau requis des taux de prélèvement dépend en grande partie de la somme totale des assiettes fiscales individuelles.

En raison de la situation économique, il faut s'attendre à partir de 2027, selon l'état actuel, à une augmentation de l'impôt foncier pouvant aller jusqu'à 300 points. C'est ce que prévoit la planification financière actuelle à moyen terme. Grâce à des économies supplémentaires et à la demande adressée au Land de Hesse de mieux doter les communes en moyens financiers, la ville s'efforce d'éviter une telle augmentation ou de la faire baisser dans la mesure du possible.

En raison de la nouvelle base de calcul que le Land a fixée de manière uniforme pour la Hesse, les montants de mesure des impôts changent pour presque tous les propriétaires : Ils sont en partie plus bas, en partie plus élevés. Le montant de l'impôt foncier à payer s'en trouve également modifié.

Avec l'ancien calcul, les terrains et les biens immobiliers, dont la situation et la taille sont en fait comparables, voire identiques, se voyaient attribuer des montants d'impôt différents selon le moment de l'évaluation. En conséquence, les biens qui n'avaient pas été réévalués depuis longtemps étaient soumis à un montant d'impôt plus faible que les biens évalués plus récemment. Selon l'arrêt de la Cour constitutionnelle fédérale, cela contrevenait à l'obligation d'égalité de traitement prévue par la Loi fondamentale. Grâce à la nouvelle méthode de calcul du Land, les montants d'impôt s'alignent désormais : Pour les bâtiments anciens qui n'ont pas été réévalués depuis longtemps, la taxe foncière augmente donc. Pour les bâtiments plus récents, dont la valeur a été déterminée plus récemment, elle a donc tendance à être plus avantageuse.

Pour Offenbach, cela signifie que pour environ 39 % des terrains et des biens immobiliers, la taxe sera en partie considérablement plus chère ( !), pour environ 61 %, elle sera moins chère. Le facteur déterminant pour savoir si l'on doit payer plus ou moins est le nouveau montant individuel de l'impôt, calculé après l'évaluation effectuée.

Comme l'impôt foncier peut être réparti sur les charges, la réforme concerne également tous les locataires. Pour eux aussi, certains devront payer moins à partir de cette année, d'autres nettement plus. Il convient donc de discuter à temps avec le bailleur d'une adaptation des paiements anticipés pour les charges.

Le fait que vous deviez payer plus ou moins à partir de 2025 dépend en grande partie du nouveau montant de votre impôt foncier. Si celui-ci diminue, vous devrez en général payer moins. Si celui-ci augmente, vous devrez payer plus d'impôt foncier. Vous pouvez d'ores et déjà calculer le montant probable. Pour cela, il vous suffit de multiplier le montant de votre impôt par le taux de prélèvement de 1230 points de la ville d'Offenbach. Veuillez toutefois noter que le taux de prélèvement ne sera décidé qu'en mars 2025. Il ne faut certes pas s'attendre à des écarts importants, mais il peut tout de même être un peu plus élevé.

Exemple de calcul :

Votre montant imposable est de 68,00. Le futur taux de prélèvement de la ville est de 1230 points.

Vous multipliez votre montant de référence par le taux de prélèvement. Vous divisez le résultat par 100.

68,00 x 1230 = 83640
83640 ÷ 100 = 836,40 euros de montant annuel de la taxe foncière.

Le mandat de prélèvement SEPA que vous avez donné jusqu'à présent reste valable, sauf si vous l'avez révoqué. Le mandat de prélèvement SEPA actuel est imprimé sur le nouvel avis de taxe foncière. Si aucune coordonnée bancaire n'y figure et que vous n'avez pas donné d'ordre permanent à votre banque, vous devez virer vous-même les montants indiqués aux échéances mentionnées. Si vous souhaitez nous donner un nouveau mandat de prélèvement SEPA ou nous communiquer votre changement de coordonnées bancaires, vous pouvez utiliser notre formulaire en ligne de mandat de prélèvement SEPA (S'ouvre dans un nouvel onglet) sur notre site web (S'ouvre dans un nouvel onglet). Vous trouverez également le formulaire à télécharger en format PDF sur notre page d'accueil sous Comptabilité financière - Liens et téléchargements (S'ouvre dans un nouvel onglet).

Si vous n'avez pas encore annulé votre ordre permanent, nous vous prions de l'adapter jusqu'à la prochaine échéance en mai. En avril, vous recevrez de la ville votre avis de taxe foncière avec le nouveau montant de votre taxe foncière à payer. En mai, le paiement du premier trimestre 2025 (janvier à mars) sera exigible en même temps que l'échéance normale du deuxième trimestre 2025 (avril à juin). Le montant déjà payé par l'ordre permanent sera déduit de ce décompte. Si vous le souhaitez, vous pouvez également donner un mandat de prélèvement Sepa pour l'avenir. Cela facilite le décompte pour vous et pour nous. Si vous n'avez pas encore annulé votre ordre permanent, nous vous prions de l'adapter jusqu'à la prochaine échéance en mai. En avril, vous recevrez de la ville votre avis de taxe foncière avec le nouveau montant de votre taxe foncière à payer. En mai, le paiement du premier trimestre 2025 (janvier à mars) sera exigible en même temps que l'échéance normale du deuxième trimestre 2025 (avril à juin). Le montant déjà payé par l'ordre permanent sera déduit de ce décompte. Si vous le souhaitez, vous pouvez également donner un mandat de prélèvement Sepa pour l'avenir. Cela facilitera le décompte pour vous et pour nous.

Comme pour tous les autres impôts, vous êtes tenu de payer l'impôt foncier. Il y aura néanmoins des cas de rigueur. En cas de difficultés de paiement, veuillez impérativement vous adresser à temps au service de comptabilité financière du service de la trésorerie afin de discuter d'éventuels paiements échelonnés.

Dans tous les Länder, les bâtiments classés monuments historiques bénéficient d'un traitement préférentiel en matière d'impôt foncier. Pour pouvoir bénéficier de cet avantage, vous devez inscrire les données relatives à votre monument historique dans une annexe séparée de la déclaration de taxe foncière pour l'administration fiscale. Pour toute question à ce sujet, veuillez vous adresser au bureau des impôts de Fulda, compétent depuis le 01.08.2025, au numéro 0661-9610-0.

Pour toute question concernant les monuments historiques, la protection des monuments et la protection des ensembles, veuillez contacter le département de l'autorité inférieure de protection des monuments au sein de l'office de contrôle de la construction (Amt 63) ainsi que les collègues du bureau de la construction. Les coordonnées sont les suivantes : 069 8065 2564 ou par e-mail à l'adresse bauaufsichtsamtoffenbachde

En outre, vous trouverez dans le répertoire des monuments (jusqu'à récemment : Denkmalbuch) tous les monuments culturels et installations globales actuellement connus en Hesse. Ce registre est géré par l'Office régional de conservation des monuments historiques et peut être consulté sur DenkXweb (S'ouvre dans un nouvel onglet).

La taxe foncière est payée par tous les propriétaires de terrains bâtis et non bâtis (taxe foncière B) ainsi que par les terres agricoles et les exploitations agricoles et forestières (taxe foncière A). Dans le cas des bâtiments d'habitation, elle peut toutefois déjà être répercutée sur les locataires en tant que frais accessoires (§ 2 n° 1 du décret sur les frais d'exploitation).

Oui - l'impôt foncier peut être réparti sur les locataires dans le cadre des charges (§ 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung). Il est donc recommandé de demander à votre bailleur de vous indiquer si la part de l'impôt foncier que vous devez payer a changé. Vous pourrez alors adapter vos acomptes mensuels.

Pour les communes, l'impôt foncier est, avec la taxe professionnelle qui est soumise à de fortes fluctuations économiques, l'une des recettes les plus importantes qui soient : cet argent est nécessaire pour pouvoir financer les dépenses sociales pour les enfants et les familles, le personnel et les bâtiments pour les crèches et les écoles, les aires de jeux, les offres pour les personnes âgées et de nombreuses autres tâches importantes - également dans le domaine de l'infrastructure.

En principe, le montant de l'assiette fiscale des propriétaires changera plus souvent à l'avenir que par le passé. C'est précisément la conséquence de l'arrêt des juges constitutionnels : ils avaient critiqué le fait que l'évolution de la valeur des anciens terrains et biens immobiliers n'était pas prise en compte dans le calcul précédent. Ils ont souvent été évalués pendant des décennies selon des critères datant de 1964. En revanche, pour les biens immobiliers plus récents, c'est la valeur actuelle du terrain et du bâtiment qui a été prise en compte. Cela a conduit à l'inégalité de traitement de la propriété qui a été dénoncée.

Conformément à la nouvelle loi sur l'impôt foncier, la première évaluation principale (réévaluation) aura lieu le 01.01.2022 (c'est maintenant chose faite), puis à des intervalles de 14 ans. Les montants d'imposition fixés lors de l'évaluation principale ne s'appliquent toutefois pour la première fois qu'à partir du 01.01.2025. La prochaine évaluation principale serait donc due au 01.01.2036 et s'appliquerait au 01.01.2037.

Après une taxation principale, le montant d'imposition reste inchangé pendant 14 ans. Cela signifie que les valeurs foncières ou autres critères modifiés entre-temps ne sont pas pris en compte. Ce n'est que lors de l'imposition principale suivante, 14 ans plus tard, qu'une nouvelle évaluation et un nouveau calcul sont effectués, sur la base des valeurs alors en vigueur.

Indépendamment de ce processus, qui se rapporte au montant de l'impôt, la taxe foncière peut toutefois changer plus tôt si la commune modifie son taux de prélèvement.

En raison de la réforme de l'impôt foncier, l'imposition des bâtiments situés sur le terrain d'autrui passe de l'utilisateur au propriétaire du terrain, de sorte que les utilisateurs des bâtiments ne sont plus soumis à l'impôt.

Pour toute question concernant votre avis de taxation foncière, veuillez vous adresser exclusivement à l'administration fiscale. Veuillez comprendre que la ville d'Offenbach n'est pas en mesure de fournir des informations à ce sujet. Vous trouverez les coordonnées de l'administration fiscale dans votre avis de mesure de l'impôt foncier. Vous pouvez également contacter le Finanzamt Fulda, compétent depuis le 01.08.2025, par téléphone au 0661-9610-0, en vous référant à votre numéro de dossier EW.

Vous trouverez le numéro de dossier (16 chiffres), également appelé "Einheitswertaktenzeichen" ou "EW-Az.", sur le dernier avis de valeur unitaire de l'administration fiscale ou sur votre dernier avis de taxe foncière reçu de la ville d'Offenbach am Main.

Important : veuillez également communiquer par écrit à l'administration fiscale tous les changements intervenus depuis la réception du dernier avis de taxation foncière. Pour ce faire, utilisez une lettre postale ou un e-mail.

Le service fiscal de la Kämmerei se fera un plaisir de vous répondre par téléphone au 069 8065-2212 ou par e-mail à grundsteueroffenbachde Vous trouverez en outre l'interlocuteur compétent pour vous sur votre dernier avis d'imposition de base.

En raison des nombreuses demandes et des cas attendus à traiter, la ville va certes augmenter temporairement le personnel du service du peignage. Nous vous prions toutefois de bien vouloir comprendre que le traitement de vos demandes peut prendre plus de temps que d'habitude dans les prochains temps.