FAQ sulla riforma dell'imposta sugli immobili

Il 10 aprile 2018, la Corte costituzionale federale ha dichiarato incostituzionale il precedente regolamento nazionale per il calcolo dell'imposta sugli immobili, soprattutto perché il calcolo precedente non teneva conto delle variazioni di valore e quindi portava a una disparità di trattamento. I proprietari di immobili più vecchi hanno talvolta dovuto pagare per anni o addirittura decenni un'imposta sulla proprietà significativamente inferiore rispetto ai proprietari di immobili più giovani. In seguito a questa sentenza, il governo federale e gli Stati federali hanno rivisto il calcolo degli importi delle imposte sulla proprietà. Di conseguenza, anche le aliquote di valutazione comunali devono essere adeguate. La riforma è entrata in vigore il 1° gennaio 2025.

L'imposta sulla proprietà è calcolata senza variazioni moltiplicando l'importo della valutazione della singola proprietà per la nuova aliquota di valutazione del comune (il risultato viene poi diviso per 100 per il totale annuale dell'imposta sulla proprietà). Questo non cambia. Tuttavia, il calcolo dell'importo della valutazione dell'imposta sugli immobili è nuovo: sono state definite diverse basi di calcolo a seconda dello Stato federale. Lo Stato dell'Assia ha optato per il proprio modello di fattore di area. Questo si applica a tutto il territorio dell'Assia.

A differenza del modello precedente, nel nuovo calcolo non è più determinante l'anno di costruzione, ma il valore fondiario standard dell'immobile, insieme ad altri fattori. La città di Offenbach non ha alcuna influenza su questo nuovo modello di calcolo e sugli effetti sul rispettivo importo dell'imposta.

In alcuni casi gli importi degli accertamenti fiscali sono cambiati in modo significativo. In molti casi sono diminuiti, in altri sono aumentati. Per questo motivo, la riforma dell'imposta sugli immobili implica che anche le autorità locali in tutta la Germania dovranno adeguare le loro aliquote di valutazione, perché altrimenti riceverebbero una somma significativamente inferiore o superiore. Tuttavia, l'obiettivo è che la riforma sia "neutrale dal punto di vista delle entrate". Ciò significa che dopo la riforma i comuni non dovranno generare un gettito totale superiore o inferiore a quello precedente.

Nel 2024, la città di Offenbach prevede di generare entrate dall'imposta sugli immobili per un totale di 46 milioni di euro. Questa somma totale sarà generata sulla base dei vecchi importi fiscali (ancora validi) e del precedente tasso di valutazione di 895 punti. Tuttavia, senza un aumento di questa aliquota, nel 2025 la città riceverebbe una somma significativamente inferiore a causa dei nuovi avvisi di accertamento. Per poter generare circa 46 milioni di euro nel 2025, l'aliquota deve essere aumentata a 1230 punti.

Anche altre grandi città dell'Assia, tra cui Francoforte, Kassel e Wiesbaden, dovranno aumentare le loro aliquote, in alcuni casi in modo significativo. A Darmstadt, ad esempio, dovrà passare da 875 a 1.180 punti. In molti altri comuni, il tasso di riscossione può essere abbassato grazie alla somma degli importi misurati.

Poiché molte proprietà e immobili di Offenbach hanno ricevuto un importo di valutazione fiscale inferiore rispetto a prima nel corso del nuovo calcolo, la città genererebbe un gettito fiscale significativamente inferiore rispetto a prima della riforma se il tasso di valutazione rimanesse invariato a 895 punti (anno 2024). Con la riforma, tuttavia, le città non dovrebbero ricevere né meno né più soldi dall'imposta sulla proprietà. L'obiettivo è la neutralità delle entrate: dopo la riforma, le città dovrebbero avere più o meno le stesse entrate di prima. Per questo motivo, per Offenbach è necessaria una nuova aliquota di 1.230 punti. Questo garantirà la neutralità delle entrate: la città incasserà un totale di 46 milioni di euro dall'imposta sugli immobili nel 2025, come nel 2024.

A differenza del passato, l'aumento dell'aliquota non costituisce un aumento delle imposte. A causa delle notevoli modifiche apportate agli importi delle imposte in alcuni casi, è necessario che quasi tutti i comuni modifichino la loro aliquota di valutazione. La riforma deve essere "neutrale dal punto di vista del gettito", vale a dire che le autorità locali non devono generare né meno né più entrate rispetto al passato dall'imposta sugli immobili. Ciò significa che il gettito dell'imposta sugli immobili rimarrà invariato per la città.

Le autorità fiscali dell'Assia hanno calcolato per tutti i comuni dell'Assia l'aliquota di tassazione necessaria affinché i comuni generino le stesse entrate dall'imposta sulla proprietà come prima della riforma. Per la città di Offenbach, sarebbe necessario un tasso di accertamento di almeno 1.201 punti (in precedenza: 895 punti) per ottenere un gettito totale di 46 milioni di euro nel 2024 (anno precedente alla riforma). Rispetto alle autorità fiscali dell'Assia, la città di Offenbach ha utilizzato i dati più aggiornati per il calcolo esatto del tasso di riscossione. Questi dati hanno portato a un tasso di accertamento neutrale per le entrate di 1230 punti. La determinazione definitiva e giuridicamente vincolante dell'aliquota calcolata dovrebbe essere decisa nella riunione del Consiglio comunale del 20 marzo.

È importante sapere che: A differenza delle modifiche precedenti, la nuova aliquota non è più paragonabile alla vecchia aliquota. Anche i confronti tra comuni non sono più significativi come in passato, a causa del calcolo fondamentalmente nuovo degli importi delle imposte. Il livello richiesto delle aliquote dipende in larga misura dalla somma totale dei singoli importi di imposta.

A causa della situazione economica, attualmente si prevede un aumento dell'imposta sugli immobili fino a 300 punti a partire dal 2027. Questo è quanto prevede l'attuale pianificazione finanziaria a medio termine. Tuttavia, risparmiando ulteriormente e chiedendo allo Stato dell'Assia di fornire ai Comuni migliori risorse finanziarie, la città sta cercando di evitare tale aumento, se possibile, o di ridurlo al minimo.

A causa della nuova base di calcolo, che lo Stato ha standardizzato per l'Assia, gli importi delle imposte cambieranno per quasi tutti i proprietari di immobili: Saranno più bassi in alcuni casi e più alti in altri. Questo cambia anche l'importo dell'imposta sugli immobili da pagare.

Il vecchio calcolo portava a importi fiscali diversi per terreni e proprietà che in realtà sono comparabili o addirittura identici in termini di posizione e dimensioni, a seconda del momento della valutazione. Di conseguenza, le proprietà che non erano state rivalutate da molto tempo dovevano pagare un importo d'imposta inferiore a quello delle proprietà valutate più di recente. Secondo la sentenza della Corte costituzionale federale, ciò violava il requisito della parità di trattamento previsto dalla Legge fondamentale. Il nuovo metodo di calcolo dello Stato significa che gli importi delle imposte sono ora parificati: Per gli edifici più vecchi che non sono stati rivalutati per molto tempo, l'imposta sulla proprietà aumenta. Per gli edifici più recenti, il cui valore è stato determinato più di recente, l'imposta tende a essere più favorevole.

Per Offenbach, ciò significa che diventerà notevolmente più costoso (!) per circa il 39% dei terreni e degli immobili, e più economico per circa il 61%. Il fattore decisivo per stabilire se si dovrà pagare di più o di meno è il nuovo importo dell'imposta individuale, calcolato dopo la valutazione.

Poiché l'imposta sugli immobili può essere imputata ai costi accessori, la riforma riguarda anche tutti gli affittuari. Anche per loro, alcuni dovranno pagare meno a partire da quest'anno, mentre altri dovranno pagare molto di più. È quindi opportuno discutere per tempo con il proprio locatore/padrone di casa un adeguamento degli acconti per le spese accessorie.

Se dal 2025 dovrete pagare di più o di meno dipende in gran parte dall'importo della nuova valutazione dell'imposta sugli immobili. Se questo diminuisce, in genere dovrete pagare di meno. Se aumenta, dovrete pagare di più. È possibile calcolare fin da ora l'importo previsto. Per farlo, moltiplicate l'importo della vostra valutazione fiscale per il tasso di valutazione di 1230 punti della città di Offenbach. Si noti, tuttavia, che l'aliquota di valutazione sarà decisa solo nel marzo 2025. Sebbene non ci si debbano aspettare grandi scostamenti, potrebbe comunque essere leggermente più alta.

Esempio di calcolo:

La vostra base imponibile è di 68,00. Il futuro tasso di valutazione della città è di 1230 punti.

Moltiplicate la vostra base imponibile per l'aliquota di valutazione. Dividete il risultato per 100.

68,00 x 1230 = 83640
83640 ÷ 100 = 836,40 euro di imposta annuale sugli immobili

Il mandato di addebito diretto SEPA emesso finora rimane valido, a meno che non venga revocato. L'attuale mandato di addebito diretto SEPA sarà stampato sul nuovo avviso di accertamento dell'imposta sugli immobili. Se non sono indicate le coordinate bancarie e non avete dato alla vostra banca un ordine permanente, dovete trasferire voi stessi gli importi indicati alle scadenze previste. Se desiderate inviarci un nuovo mandato di addebito diretto SEPA o comunicarci le vostre nuove coordinate bancarie, potete utilizzare il modulo online per il mandato di addebito diretto SEPA (Si apre in una nuova scheda) sul nostro sito web (Si apre in una nuova scheda). Il modulo può anche essere scaricato in formato PDF dalla nostra homepage alla voce Contabilità finanziaria - DIE LINKE e Downloads (Si apre in una nuova scheda).

Se non avete ancora cancellato il vostro ordine permanente, vi preghiamo di adeguarlo entro la prossima scadenza di maggio. Ad aprile riceverete dal Comune l'avviso di pagamento dell'imposta sugli immobili con il nuovo importo da pagare. A maggio si dovrà pagare il primo trimestre del 2025 (da gennaio a marzo) e la regolare scadenza del secondo trimestre del 2025 (da aprile a giugno). L'importo già versato tramite ordine permanente verrà compensato con questa dichiarazione. Se lo desiderate, potete anche emettere un mandato di addebito diretto Sepa per il futuro. In questo modo la fatturazione sarà più semplice per voi e per noi. Se non avete ancora cancellato il vostro ordine permanente, vi chiediamo di adeguarlo entro la prossima scadenza di maggio. Ad aprile riceverete dal Comune l'avviso di accertamento dell'imposta sugli immobili con il nuovo importo da pagare. A maggio si dovrà pagare il primo trimestre del 2025 (da gennaio a marzo) e la regolare scadenza del secondo trimestre del 2025 (da aprile a giugno). L'importo già versato tramite ordine permanente verrà compensato con questa dichiarazione. Se lo desiderate, potete anche emettere un mandato di addebito diretto Sepa per il futuro. In questo modo la fatturazione sarà più semplice per voi e per noi.

Siete tenuti a pagare l'imposta sugli immobili come tutte le altre imposte. Tuttavia, ci saranno casi di difficoltà. In caso di difficoltà di pagamento, vi invitiamo a contattare tempestivamente il servizio di contabilità finanziaria della tesoreria comunale per discutere di eventuali pagamenti rateali.

In tutti gli Stati federali, gli edifici tutelati sono favoriti in termini di imposta sugli immobili. Per poter richiedere questa agevolazione, è necessario inserire i dati dell'edificio tutelato in un allegato separato alla dichiarazione dei redditi per l'ufficio delle imposte. Per qualsiasi domanda in merito, si prega di contattare l'ufficio fiscale di Fulda, competente dal 1° agosto 2025, al numero 0661-9610-0.

Per le domande relative agli edifici tutelati, alla protezione dei monumenti e alla protezione dell'insieme, è possibile rivolgersi al dipartimento dell'Autorità di protezione dei monumenti inferiori presso l'Ufficio di vigilanza edilizia (Amt 63) e ai colleghi dell'Ufficio edilizia. I contatti sono: 069 8065 2564 o via e-mail all'indirizzo bauaufsichtsamtoffenbachde

È inoltre possibile trovare tutti i monumenti culturali e i siti completi attualmente conosciuti in Assia nel registro dei monumenti (fino a poco tempo fa: Denkmalbuch). Questo registro è gestito dall'Ufficio statale per la conservazione dei monumenti e può essere consultato su DenkXweb (Si apre in una nuova scheda).

L'imposta sulla proprietà è dovuta da tutti i proprietari di terreni edificati e non edificati (imposta sulla proprietà B), nonché di terreni agricoli e aziende agricole e forestali (imposta sulla proprietà A). Nel caso di edifici residenziali, tuttavia, essa può essere scaricata sugli inquilini come costi accessori (art. 2 n. 1 dell'Ordinanza sui costi d'esercizio).

Sì, l'imposta di proprietà può essere trasferita agli inquilini come parte delle spese accessorie (art. 2 n. 1 dell'Ordinanza sui costi d'esercizio). È quindi consigliabile chiedere al locatore o alla locatrice se la percentuale dell'imposta di proprietà da pagare è cambiata. In questo modo è possibile adeguare gli acconti mensili.

Oltre all'imposta sul commercio, che è soggetta a forti fluttuazioni economiche, l'imposta sugli immobili è una delle fonti di reddito più importanti per gli enti locali: questo denaro è necessario per finanziare la spesa sociale per i bambini e le famiglie, il personale e gli edifici per gli asili e le scuole, i parchi giochi, i servizi per gli anziani e molti altri compiti importanti, anche nel settore delle infrastrutture.

In linea di principio, in futuro l'importo della valutazione fiscale per i proprietari di immobili cambierà più frequentemente che in passato. Questa è proprio la conseguenza della sentenza dei giudici costituzionali, che avevano criticato il fatto che nel calcolo precedente non si tenesse conto dell'evoluzione del valore di vecchi terreni e proprietà. Spesso sono stati valutati per decenni secondo i criteri del 1964. Al contrario, per le proprietà più recenti veniva utilizzato il valore attuale dei terreni e degli edifici. Questo ha portato alla criticata disparità di trattamento delle proprietà.

Secondo la nuova legge sulla tassazione degli immobili, la prima valutazione principale (rivalutazione) avrà luogo il 1° gennaio 2022 (ora è avvenuta) e successivamente a intervalli di 14 anni. Tuttavia, gli importi dell'accertamento fiscale determinati nell'accertamento principale si applicheranno per la prima volta solo a partire dal 01.01.2025. L'accertamento principale successivo dovrebbe quindi essere effettuato il 01.01.2036 e si applicherebbe a partire dal 01.01.2037.

Dopo un accertamento principale, l'importo dell'imposta rimane invariato per 14 anni. Ciò significa che eventuali variazioni dei valori fondiari standard o di altri criteri nel frattempo non vengono prese in considerazione. Solo in occasione della successiva valutazione principale, 14 anni dopo, si procederà a una nuova valutazione e a un nuovo calcolo sulla base dei valori attuali.

Indipendentemente da questo processo, che si riferisce all'importo della valutazione fiscale, l'imposta sugli immobili può cambiare nuovamente prima se l'autorità locale modifica la propria aliquota di valutazione.

A seguito della riforma dell'imposta sugli immobili, la tassazione dei fabbricati su terreni di terzi viene trasferita dall'utilizzatore al proprietario del terreno, cosicché viene meno l'obbligo fiscale per gli utilizzatori dei fabbricati.

Se avete domande sull'avviso di accertamento dell'imposta sugli immobili, rivolgetevi esclusivamente all'ufficio delle imposte. Il Comune di Offenbach non può fornire informazioni in merito. I recapiti dell'ufficio delle imposte sono riportati nell'avviso di accertamento dell'imposta sugli immobili. In alternativa, si prega di contattare telefonicamente l'ufficio delle imposte di Fulda, competente dal 1° agosto 2025, al numero 0661-9610-0, facendo riferimento al numero di pratica EW.

Il numero di pratica (16 cifre), noto anche come "Einheitswertaktenzeichen" o "EW-Az.", si trova sull'ultimo avviso di accertamento dell'ufficio delle imposte o sull'ultimo avviso di accertamento dell'imposta sugli immobili ricevuto dalla città di Offenbach am Main.

Importante: informate per iscritto l'ufficio delle imposte anche di eventuali cambiamenti avvenuti dopo l'ultimo avviso di accertamento dell'imposta sugli immobili. A tal fine, utilizzate una lettera postale o un'e-mail.

L'ufficio delle imposte sarà lieto di rispondere alle vostre domande per telefono al numero 069 8065-2212 o per e-mail all'indirizzo grundsteueroffenbachde Troverete la persona di riferimento per voi anche sull'ultimo avviso di accertamento dell'imposta sugli immobili.

A causa delle numerose richieste e dei casi che si prevede di trattare, il Comune aumenterà temporaneamente il personale dell'ufficio imposte. Tuttavia, vi preghiamo di comprendere che nel prossimo futuro l'elaborazione delle vostre richieste potrebbe richiedere più tempo del solito.