Najczęściej zadawane pytania dotyczące reformy podatku od nieruchomości

W dniu 10 kwietnia 2018 r. Federalny Trybunał Konstytucyjny uznał poprzednie ogólnokrajowe przepisy dotyczące obliczania podatku od nieruchomości za niezgodne z konstytucją - przede wszystkim dlatego, że poprzednie obliczenia nie uwzględniały zmian wartości, a zatem prowadziły do nierównego traktowania. Właściciele starszych nieruchomości musieli czasami płacić znacznie niższy podatek od nieruchomości za porównywalne nieruchomości niż właściciele młodszych nieruchomości przez lata, a nawet dziesięciolecia. W następstwie tego wyroku rząd federalny i kraje związkowe zmieniły sposób obliczania wysokości podatku od nieruchomości. W rezultacie stawki gminne również muszą zostać dostosowane. Reforma weszła w życie 1 stycznia 2025 r.

Podatek od nieruchomości jest obliczany bez zmian poprzez pomnożenie indywidualnej kwoty podatku od nieruchomości przez nową stawkę gminną (wynik jest następnie dzielony przez 100 w celu uzyskania rocznej sumy podatku od nieruchomości). Nie ulega to zmianie. Obliczanie kwoty podatku od nieruchomości jest jednak nowe: w zależności od kraju związkowego zdefiniowano różne podstawy obliczeniowe. Kraj związkowy Hesja wybrał własny model współczynnika powierzchni. Dotyczy to całej Hesji.

W przeciwieństwie do przeszłości, rok budowy nie odgrywa już decydującej roli w nowych obliczeniach, ale standardowa wartość gruntu nieruchomości, wraz z innymi czynnikami. Miasto Offenbach nie ma wpływu na ten nowy model obliczeniowy i jego wpływ na odpowiednią kwotę wymiaru podatku.

W niektórych przypadkach kwoty wymiaru podatku uległy znacznym zmianom. W wielu przypadkach spadły, w innych wzrosły. Z tego powodu reforma podatku od nieruchomości oznacza, że władze lokalne w całych Niemczech również będą musiały dostosować swoje stawki podatkowe, ponieważ w przeciwnym razie otrzymają znacznie mniej lub znacznie więcej pieniędzy. Celem jest jednak, aby reforma była "neutralna pod względem dochodów". Oznacza to, że gminy nie powinny generować większych lub mniejszych łącznych dochodów po reformie niż przed reformą.

W 2024 r. miasto Offenbach spodziewa się wygenerować przychody z podatku od nieruchomości w wysokości 46 mln euro. Ta łączna kwota zostanie wygenerowana na podstawie starych (nadal obowiązujących) kwot wymiaru podatku i poprzedniej stawki wymiaru wynoszącej 895 punktów. Jednak bez podwyższenia tej stawki miasto otrzymałoby znacznie mniej w 2025 r. z powodu nowych zawiadomień o naliczeniu podatku. Aby móc wygenerować około 46 milionów euro w 2025 roku, stawka podatku musi zostać podniesiona do 1230 punktów.

Inne duże miasta w Hesji, w tym Frankfurt, Kassel i Wiesbaden, również będą musiały podnieść swoje stawki podatkowe, w niektórych przypadkach znacznie. Na przykład w Darmstadt stawka ta musiałaby wzrosnąć z 875 do 1180 punktów. W wielu innych gminach wskaźnik poboru może zostać obniżony ze względu na sumę zmierzonych kwot.

Ponieważ wiele nieruchomości i nieruchomości w Offenbach otrzymało niższą kwotę podatku niż wcześniej w trakcie nowych obliczeń, miasto generowałoby znacznie mniej dochodów z podatku od nieruchomości niż przed reformą, gdyby stawka podatku pozostała na tym samym poziomie 895 punktów (rok 2024). Dzięki reformie miasta nie powinny jednak otrzymywać ani mniej, ani więcej pieniędzy z podatku od nieruchomości. Celem jest neutralność przychodów: miasto powinno mieć mniej więcej takie same przychody po reformie, jak przed nią. Z tego powodu dla Offenbach wymagana jest nowa stawka podatku w wysokości 1 230 punktów. Zapewni to neutralność dochodów - miasto zbierze łącznie 46 milionów euro z podatku od nieruchomości w 2025 roku, podobnie jak w 2024 roku.

Inaczej niż w przeszłości, wzrost stawki podatkowej nie stanowi podwyżki podatku. Ze względu na znaczne zmiany w kwotach wymiaru podatku w niektórych przypadkach, prawie wszystkie gminy muszą zmienić swoją stawkę podatku. Reforma ma być "neutralna pod względem dochodów", tj. władze lokalne nie mają generować ani mniejszych, ani większych dochodów z podatku od nieruchomości. Oznacza to, że dochód z podatku od nieruchomości pozostanie taki sam dla miasta.

Heskie organy podatkowe obliczyły dla wszystkich gmin w Hesji, jaka stawka podatku byłaby konieczna, aby gminy generowały taki sam dochód z podatku od nieruchomości jak przed reformą. W przypadku miasta Offenbach stawka podatku w wysokości co najmniej 1 201 punktów (poprzednio: 895 punktów) byłaby wymagana do osiągnięcia całkowitego dochodu w wysokości 46 mln euro w 2024 r. (rok przed reformą). W porównaniu z heskimi organami podatkowymi, miasto Offenbach wykorzystało najbardziej aktualne dane do dokładnego obliczenia wskaźnika ściągalności. Dane te zaowocowały neutralną dla dochodów stawką podatku w wysokości 1230 punktów. Oczekuje się, że ostateczne i prawnie wiążące ustalenie obliczonej stawki podatku zostanie przyjęte przez radę miejską w dniu 20 marca.

Warto wiedzieć: Nowa stawka podatkowa nie jest już porównywalna ze starą stawką podatkową - w przeciwieństwie do poprzednich zmian. Porównania gminne również nie są już tak miarodajne jak w przeszłości ze względu na całkowicie nowe obliczanie kwot wymiaru podatku. Wymagany poziom stawek podatkowych zależy w dużej mierze od łącznej sumy poszczególnych kwot wymiaru podatku.

Ze względu na sytuację gospodarczą, od 2027 r. spodziewany jest wzrost podatku od nieruchomości nawet o 300 punktów procentowych. Tak przewiduje obecny średnioterminowy plan finansowy. Jednak dzięki dalszym oszczędnościom i wezwaniu kraju związkowego Hesja do zapewnienia gminom lepszych środków finansowych, miasto stara się zapobiec takiej podwyżce, jeśli to możliwe, lub ograniczyć ją do minimum.

Ze względu na nową podstawę obliczeniową, którą kraj związkowy ujednolicił dla Hesji, kwoty wymiaru podatku zmienią się dla prawie wszystkich właścicieli nieruchomości: W niektórych przypadkach będą one niższe, a w innych wyższe. Zmienia to również kwotę podatku od nieruchomości do zapłaty.

Stare obliczenia skutkowały różnymi kwotami podatku dla gruntów i nieruchomości, które są w rzeczywistości porównywalne lub nawet identyczne pod względem lokalizacji i wielkości, w zależności od czasu wyceny. W rezultacie nieruchomości, które nie były przeszacowywane przez długi czas, musiały płacić niższą kwotę podatku niż nieruchomości, które zostały wycenione niedawno. Zgodnie z wyrokiem Federalnego Trybunału Konstytucyjnego naruszało to wymóg równego traktowania wynikający z Ustawy Zasadniczej. Nowa państwowa metoda obliczania oznacza, że kwoty podatku są teraz wyrównane: W przypadku starszych budynków, których wartość nie była aktualizowana od dłuższego czasu, podatek od nieruchomości wzrasta. W przypadku nowszych budynków, których wartość została ustalona niedawno, jest to zatem bardziej korzystne.

Dla Offenbach oznacza to, że podatek od nieruchomości stanie się znacznie droższy (!) dla około 39 procent gruntów i nieruchomości, a tańszy dla około 61 procent. Czynnikiem decydującym o tym, czy trzeba będzie zapłacić więcej czy mniej, jest nowa indywidualna kwota podatku, która została obliczona po wycenie.

Ponieważ podatek od nieruchomości można przypisać do kosztów dodatkowych, reforma dotyczy również wszystkich najemców. Dla nich również, niektórzy będą musieli zapłacić mniej od tego roku, podczas gdy inni będą musieli zapłacić znacznie więcej. W związku z tym należy odpowiednio wcześnie omówić z wynajmującym korektę zaliczek na koszty dodatkowe.

To, czy od 2025 r. będziesz musiał płacić więcej czy mniej, zależy w dużej mierze od nowej kwoty podatku od nieruchomości. Jeśli spadnie, będziesz musiał zapłacić mniej. Jeśli wzrośnie, będziesz musiał zapłacić więcej podatku od nieruchomości. Oczekiwaną kwotę można obliczyć już teraz. W tym celu należy pomnożyć kwotę wymiaru podatku przez stawkę 1230 punktów dla miasta Offenbach. Należy jednak pamiętać, że stawka podatku zostanie ustalona dopiero w marcu 2025 roku. Chociaż nie należy spodziewać się większych odchyleń, może ona być nieco wyższa.

Przykładowe obliczenia:

Twoja podstawa opodatkowania wynosi 68,00. Przyszła stawka podatkowa miasta wynosi 1230 punktów.

Należy pomnożyć podstawę opodatkowania przez stawkę podatku. Wynik dzielimy przez 100.

68,00 x 1230 = 83640
83640 ÷ 100 = 836,40 euro rocznej kwoty podatku od nieruchomości

Wydane do tej pory upoważnienie do polecenia zapłaty SEPA pozostaje ważne, chyba że zostanie odwołane. Aktualne upoważnienie do polecenia zapłaty SEPA zostanie wydrukowane na nowym zawiadomieniu o naliczeniu podatku od nieruchomości. Jeśli nie podano tam danych bankowych i nie przekazano bankowi zlecenia stałego, należy samodzielnie przelać podane kwoty w podanych terminach płatności. Jeśli chcesz wystawić nam nowe upoważnienie do polecenia zapłaty SEPA lub powiadomić nas o zmianie danych bankowych, możesz skorzystać z naszego internetowego formularza upoważnienia do polecenia zapłaty SEPA (Otwiera się w nowej karcie) na naszej stronie internetowej (Otwiera się w nowej karcie). Formularz do pobrania w formacie PDF można również znaleźć na naszej stronie internetowej w sekcji Księgowość finansowa - DIE LINKE i pliki do pobrania (Otwiera się w nowej karcie).

Jeśli nie anulowałeś jeszcze swojego zlecenia stałego, prosimy o dostosowanie go do następnego terminu płatności w maju. W kwietniu otrzymasz od miasta zawiadomienie o naliczeniu podatku od nieruchomości wraz z nową kwotą podatku do zapłaty. W maju upłynie termin płatności za pierwszy kwartał 2025 r. (od stycznia do marca) oraz regularny termin płatności za drugi kwartał 2025 r. (od kwietnia do czerwca). Kwotę już zapłaconą za pomocą zlecenia stałego odliczymy od tego oświadczenia. Jeśli chcesz, możesz również wystawić upoważnienie do polecenia zapłaty Sepa na przyszłość. Ułatwi to rozliczenia zarówno Tobie, jak i nam. Jeśli nie anulowałeś jeszcze swojego zlecenia stałego, prosimy o dostosowanie go do następnego terminu płatności w maju. W kwietniu otrzymasz od miasta zawiadomienie o naliczeniu podatku od nieruchomości wraz z nową kwotą podatku do zapłaty. W maju upłynie termin płatności za pierwszy kwartał 2025 r. (od stycznia do marca) oraz regularny termin płatności za drugi kwartał 2025 r. (od kwietnia do czerwca). Kwotę już zapłaconą za pomocą zlecenia stałego odliczymy od tego oświadczenia. Jeśli chcesz, możesz również wystawić upoważnienie do polecenia zapłaty Sepa na przyszłość. Ułatwi to rozliczenia zarówno Tobie, jak i nam.

Jesteś zobowiązany do płacenia podatku od nieruchomości w taki sam sposób, jak wszystkich innych podatków. Niemniej jednak zdarzają się przypadki trudności. W przypadku trudności z płatnościami prosimy o kontakt z działem księgowości finansowej urzędu miasta w odpowiednim czasie w celu omówienia możliwych płatności ratalnych.

We wszystkich krajach związkowych budynki zabytkowe są uprzywilejowane pod względem podatku od nieruchomości. Aby móc ubiegać się o tę ulgę, należy podać dane budynku zabytkowego w osobnym załączniku do zeznania podatkowego dla urzędu skarbowego. W razie jakichkolwiek pytań w tej sprawie prosimy o kontakt z urzędem skarbowym w Fuldzie, który jest odpowiedzialny od 1 sierpnia 2025 r., pod numerem 0661-9610-0.

Odpowiedzi na pytania dotyczące budynków zabytkowych, ochrony zabytków i ochrony zespołów można uzyskać w dziale Dolnego Urzędu Ochrony Zabytków w Urzędzie Nadzoru Budowlanego (Amt 63) oraz u kolegów z Urzędu Budowlanego. Dane kontaktowe: 069 8065 2564 lub e-mail: bauaufsichtsamtoffenbachde

W rejestrze zabytków (do niedawna: Denkmalbuch) można również znaleźć wszystkie obecnie znane zabytki kultury i kompletne miejsca w Hesji. Jest on prowadzony przez Krajowy Urząd Ochrony Zabytków i można go przeglądać na stronie DenkXweb (Otwiera się w nowej karcie).

Podatek od nieruchomości płacą wszyscy właściciele gruntów zabudowanych i niezabudowanych (podatek od nieruchomości B), a także gruntów rolnych oraz przedsiębiorstw rolnych i leśnych (podatek od nieruchomości A). W przypadku budynków mieszkalnych może on jednak zostać przeniesiony na najemców jako koszty dodatkowe (§ 2 nr 1 rozporządzenia w sprawie kosztów operacyjnych).

Tak - podatek od nieruchomości może zostać przeniesiony na najemców w ramach kosztów dodatkowych (§ 2 nr 1 rozporządzenia w sprawie kosztów operacyjnych). W związku z tym wskazane jest, aby zapytać właściciela lub właścicielkę, czy zmieniła się część podatku od nieruchomości, którą musisz zapłacić. Następnie można dostosować miesięczne zaliczki.

Obok podatku handlowego, który podlega silnym wahaniom gospodarczym, podatek od nieruchomości jest jednym z najważniejszych źródeł dochodu dla władz lokalnych: pieniądze te są potrzebne do finansowania wydatków socjalnych dla dzieci i rodzin, personelu i budynków dla ośrodków opieki dziennej i szkół, placów zabaw, usług dla seniorów i wielu innych ważnych zadań - w tym w obszarze infrastruktury.

Zasadniczo wysokość wymiaru podatku dla właścicieli nieruchomości będzie w przyszłości zmieniać się częściej niż w przeszłości. Jest to właśnie konsekwencja wyroku sędziów konstytucyjnych: skrytykowali oni fakt, że rozwój wartości starych gruntów i nieruchomości nie został uwzględniony w poprzednich obliczeniach. Często były one wyceniane przez dziesięciolecia według kryteriów z 1964 roku. Natomiast w przypadku nowszych nieruchomości stosowano aktualną wartość gruntów i budynków. Doprowadziło to do krytykowanego nierównego traktowania nieruchomości.

Zgodnie z nową ustawą o podatku od nieruchomości, pierwsze główne oszacowanie (przeszacowanie) odbędzie się 1 stycznia 2022 r. (co już nastąpiło), a następnie w odstępach 14-letnich. Jednak kwoty wymiaru podatku określone w głównym wymiarze będą miały zastosowanie po raz pierwszy dopiero od 01.01.2025 r. Następny główny wymiar będzie zatem wymagalny 01.01.2036 r. i będzie miał zastosowanie od 01.01.2037 r.

Po dokonaniu naliczenia głównego kwota podatku pozostaje niezmieniona przez 14 lat. Oznacza to, że wszelkie zmiany standardowych wartości gruntów lub innych kryteriów w międzyczasie nie są brane pod uwagę. Dopiero przy kolejnym głównym oszacowaniu 14 lat później zostanie przeprowadzona nowa wycena i obliczenia w oparciu o aktualne wartości.

Niezależnie od tego procesu, który odnosi się do kwoty podatku, podatek od nieruchomości może ulec zmianie wcześniej, jeśli władze lokalne zmienią stawkę podatku.

W wyniku reformy podatku od nieruchomości, opodatkowanie budynków na gruntach osób trzecich zostało przeniesione z użytkownika na właściciela gruntu, tak więc obowiązek podatkowy dla użytkowników budynków nie ma już zastosowania.

W przypadku jakichkolwiek pytań dotyczących zawiadomienia o naliczeniu podatku od nieruchomości należy kontaktować się wyłącznie z urzędem skarbowym. Należy pamiętać, że miasto Offenbach nie może udzielić żadnych informacji w tym zakresie. Dane kontaktowe urzędu skarbowego znajdują się w zawiadomieniu o naliczeniu podatku od nieruchomości. Alternatywnie, prosimy o kontakt telefoniczny z urzędem skarbowym w Fuldzie, który jest odpowiedzialny od 1 sierpnia 2025 r., pod numerem 0661-9610-0, powołując się na numer akt EW.

Numer akt (16 cyfr), znany również jako "Einheitswertaktenzeichen" lub "EW-Az.", można znaleźć na ostatnim zawiadomieniu o naliczeniu podatku z urzędu skarbowego lub na ostatnim zawiadomieniu o naliczeniu podatku od nieruchomości otrzymanym od miasta Offenbach am Main.

Ważne: Należy również poinformować urząd skarbowy na piśmie o wszelkich zmianach, które nastąpiły od czasu otrzymania ostatniego zawiadomienia o naliczeniu podatku od nieruchomości. W tym celu należy użyć listu pocztowego lub wiadomości e-mail.

Dział podatkowy w urzędzie skarbowym chętnie odpowie na pytania telefonicznie pod numerem 069 8065-2212 lub pocztą elektroniczną pod adresem grundsteueroffenbachde Osoba odpowiedzialna za kontakt znajduje się również na ostatnim zawiadomieniu o naliczeniu podatku od nieruchomości.

Ze względu na dużą liczbę zapytań i spraw do rozpatrzenia, miasto tymczasowo zwiększy liczbę pracowników w dziale podatkowym. Prosimy jednak o zrozumienie, że w najbliższej przyszłości rozpatrzenie zapytań może potrwać dłużej niż zwykle.