Întrebări frecvente privind reforma impozitului pe proprietate

La 10 aprilie 2018, Curtea Constituțională Federală a declarat neconstituțională reglementarea anterioară la nivel național pentru calcularea impozitului pe proprietate - în primul rând deoarece calculul anterior nu lua în considerare modificările de valoare și, prin urmare, ducea la un tratament inegal. Proprietarii de proprietăți mai vechi au fost uneori nevoiți să plătească un impozit pe proprietate mult mai mic pentru proprietăți comparabile decât proprietarii de proprietăți mai tinere timp de ani sau chiar decenii. În urma acestei hotărâri, guvernul federal și statele federale au revizuit calculul sumelor de evaluare a impozitului pe proprietate. În consecință, ratele de evaluare municipale trebuie, de asemenea, să fie ajustate. Reforma a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2025.

Impozitul pe proprietate este calculat neschimbat prin înmulțirea valorii individuale a evaluării impozitului pe proprietate cu noua rată de evaluare a municipalității (rezultatul este apoi împărțit la 100 pentru totalul impozitului anual pe proprietate). Aceasta nu se modifică. Cu toate acestea, calculul valorii impozitului pe proprietate este nou: în funcție de statul federal, au fost definite diferite baze de calcul pentru aceasta. Landul Hessa a optat pentru propriul său model de factor de suprafață. Acesta se aplică întregului land Hesse.

Spre deosebire de trecut, anul construcției nu mai joacă un rol decisiv în noul calcul, ci valoarea terenului standard al proprietății, împreună cu alți factori. Orașul Offenbach nu are nicio influență asupra acestui nou model de calcul și asupra efectelor asupra valorii impozitului respectiv.

În unele cazuri, cuantumurile impozitelor s-au modificat semnificativ. În multe cazuri acestea au scăzut, în altele au crescut. Din acest motiv, reforma impozitului pe proprietate înseamnă că autoritățile locale din întreaga Germanie vor trebui, de asemenea, să își ajusteze ratele de evaluare, deoarece, în caz contrar, acestea ar primi fie mult mai mulți bani, fie mult mai puțini. Cu toate acestea, obiectivul este ca reforma să fie "neutră din punct de vedere al veniturilor". Aceasta înseamnă că municipalitățile nu ar trebui să genereze venituri totale mai mari sau mai mici după reformă decât înainte de reformă.

În 2024, orașul Offenbach se așteaptă să genereze venituri din impozitul pe proprietate în valoare totală de 46 de milioane de euro. Această sumă totală va fi generată pe baza vechilor evaluări fiscale (încă valabile) și a ratei de evaluare anterioare de 895 de puncte. Cu toate acestea, fără o creștere a acestei rate de evaluare, orașul ar primi mult mai puțin în 2025 din cauza noilor avize de evaluare fiscală. Pentru a putea genera aproximativ 46 de milioane de euro în 2025, rata de evaluare trebuie ridicată la 1230 de puncte.

Alte orașe importante din landul Hessa, inclusiv Frankfurt, Kassel și Wiesbaden, vor trebui, de asemenea, să își majoreze ratele de impozitare, în unele cazuri semnificativ. În Darmstadt, de exemplu, aceasta va trebui să crească de la 875 la 1 180 de puncte. În multe alte municipalități, rata de colectare poate fi redusă datorită sumei sumelor măsurate.

Deoarece multe proprietăți și bunuri imobiliare din Offenbach au primit o valoare de evaluare fiscală mai mică decât înainte în cursul noului calcul, orașul ar genera mult mai puține venituri din impozitul pe proprietate decât înainte de reformă dacă rata de evaluare ar rămâne aceeași la 895 de puncte (anul 2024). Cu toate acestea, odată cu reforma, orașele nu ar trebui să primească nici mai puțini, nici mai mulți bani din impozitul pe proprietate. Obiectivul este neutralitatea veniturilor: orașul ar trebui să aibă aproximativ aceleași venituri după reformă ca și înainte. Din acest motiv, pentru Offenbach este necesară o nouă rată de evaluare de 1 230 de puncte. Acest lucru va asigura neutralitatea veniturilor - orașul va colecta un total de 46 de milioane de euro din impozitul pe proprietate în 2025, la fel ca în 2024.

Spre deosebire de trecut, creșterea ratei de evaluare nu constituie o creștere a impozitului. Din cauza modificărilor considerabile ale valorii impozitelor în unele cazuri, este necesar ca aproape toate municipalitățile să își modifice rata de impozitare. Reforma trebuie să fie "neutră din punct de vedere al veniturilor", adică autoritățile locale nu trebuie să genereze nici mai puține, nici mai multe venituri decât înainte din impozitul pe proprietate. Aceasta înseamnă că veniturile din impozitul pe proprietate vor rămâne aceleași pentru oraș.

Autoritățile fiscale din landul Hessa au calculat pentru toate municipalitățile din Hessa care ar fi rata de evaluare necesară pentru ca municipalitățile să genereze aceleași venituri din impozitul pe proprietate ca înainte de reformă. Pentru orașul Offenbach, ar fi necesară o rată de evaluare de cel puțin 1 201 puncte (anterior: 895 puncte) pentru a obține venituri totale de 46 de milioane EUR în 2024 (anul anterior reformei). Comparativ cu autoritățile fiscale din Hessa, orașul Offenbach a utilizat cele mai recente date pentru calcularea exactă a ratei de colectare. Aceste date au dus la o rată de evaluare neutră din punct de vedere al veniturilor de 1230 de puncte. Stabilirea finală și obligatorie din punct de vedere juridic a ratei de evaluare calculate urmează să fie adoptată de consiliul municipal la 20 martie.

Important de știut: Noua rată de evaluare nu mai este comparabilă cu vechea rată de evaluare - spre deosebire de modificările anterioare. De asemenea, comparațiile municipale nu mai sunt la fel de semnificative ca în trecut din cauza calculării fundamental noi a sumelor de evaluare fiscală. Nivelul necesar al ratelor de impozitare depinde în mare măsură de suma totală a sumelor individuale ale impozitelor.

Din cauza situației economice, se așteaptă în prezent o creștere a impozitului pe proprietate de până la 300 de puncte începând cu 2027. Aceasta este ceea ce prevede actuala planificare financiară pe termen mediu. Cu toate acestea, făcând economii suplimentare și solicitând statului Hesse să ofere municipalităților resurse financiare mai bune, orașul depune eforturi pentru a preveni o astfel de creștere, dacă este posibil, sau pentru a o menține la un nivel minim.

Datorită noii baze de calcul, pe care statul a standardizat-o pentru landul Hessa, valoarea impozitului se va modifica pentru aproape toți proprietarii: Acestea vor fi mai mici în unele cazuri și mai mari în altele. Acest lucru modifică, de asemenea, cuantumul impozitului pe proprietate care trebuie plătit.

Vechiul calcul ducea la sume diferite pentru terenuri și proprietăți care sunt de fapt comparabile sau chiar identice în ceea ce privește localizarea și dimensiunea, în funcție de momentul evaluării. Prin urmare, proprietățile care nu fuseseră reevaluate de mult timp trebuiau să plătească un impozit mai mic decât proprietățile care fuseseră evaluate mai recent. Conform hotărârii Curții Constituționale Federale, acest lucru a încălcat cerința de tratament egal prevăzută de Legea fundamentală. Noua metodă de calcul a statului înseamnă că sumele impozitelor sunt acum egalizate: Pentru clădirile mai vechi, care nu au mai fost reevaluate de mult timp, impozitul pe proprietate crește. Pentru clădirile mai noi, a căror valoare a fost stabilită mai recent, aceasta tinde, prin urmare, să fie mai favorabilă.

Pentru Offenbach, aceasta înseamnă că va deveni considerabil mai scump (!) pentru aproximativ 39% din terenuri și proprietăți și mai ieftin pentru aproximativ 61%. Factorul decisiv pentru a stabili dacă trebuie să se plătească mai mult sau mai puțin este noua valoare individuală a impozitului, care a fost calculată după evaluare.

Deoarece impozitul pe proprietate poate fi alocat costurilor auxiliare, reforma îi afectează și pe toți chiriașii. Și pentru aceștia, unii vor trebui să plătească mai puțin începând din acest an, în timp ce alții vor trebui să plătească semnificativ mai mult. Prin urmare, ar trebui să discutați în timp util cu proprietarul/proprietarul dvs. o ajustare a plăților în avans pentru costurile auxiliare.

Faptul că va trebui să plătiți mai mult sau mai puțin din 2025 depinde în mare măsură de noua valoare a impozitului pe proprietate. Dacă aceasta scade, în general va trebui să plătiți mai puțin. Dacă aceasta crește, va trebui să plătiți mai mult impozit pe proprietate. Puteți calcula acum suma preconizată. Pentru a face acest lucru, multiplicați valoarea evaluării dvs. fiscale cu rata de evaluare de 1230 de puncte a orașului Offenbach. Vă rugăm să rețineți, totuși, că rata de evaluare nu va fi decisă până în martie 2025. Deși nu sunt de așteptat abateri majore, aceasta poate fi totuși ușor mai mare.

Exemplu de calcul:

Baza dvs. impozabilă este de 68,00. Viitoarea rată de evaluare a orașului este de 1230 de puncte.

Înmulțiți baza impozabilă cu rata de evaluare. Împărțiți rezultatul la 100.

68,00 x 1230 = 83640
83640 ÷ 100 = 836,40 euro valoarea anuală a impozitului pe proprietate

Mandatul de debitare directă SEPA emis până în prezent rămâne valabil, cu excepția cazului în care îl revocați. Mandatul actual de debitare directă SEPA va fi imprimat pe noul aviz de evaluare a impozitului pe proprietate. În cazul în care nu sunt indicate detaliile bancare și nu ați dat băncii un ordin permanent, trebuie să transferați personal sumele indicate la datele scadente indicate. Dacă doriți să ne emiteți un nou mandat de debitare directă SEPA sau să ne informați cu privire la schimbarea datelor dvs. bancare, vă invităm să utilizați formularul online de mandat de debitare directă SEPA (Se deschide într-o filă nouă) de pe site-ul (Se deschide într-o filă nouă) nostru. De asemenea, formularul poate fi descărcat în format PDF de pe pagina noastră de pornire, la rubrica Contabilitate financiară - Linkuri și descărcări (Se deschide într-o filă nouă).

Dacă nu v-ați anulat încă ordinul permanent, vă rugăm să îl ajustați până la următoarea dată scadentă din mai. În aprilie, veți primi de la municipalitate avizul de evaluare a impozitului pe proprietate, cu noua valoare a impozitului pe proprietate care trebuie plătită. În mai, plata pentru primul trimestru al anului 2025 (ianuarie - martie) va fi scadentă împreună cu scadența obișnuită pentru al doilea trimestru al anului 2025 (aprilie - iunie). Vom compensa suma deja plătită prin ordin permanent cu această declarație. Dacă doriți, puteți emite și un mandat de debitare directă Sepa pentru viitor. Acest lucru facilitează facturarea atât pentru dumneavoastră, cât și pentru noi. Dacă nu v-ați anulat încă ordinul permanent, vă rugăm să îl ajustați până la următoarea dată scadentă din luna mai. În aprilie, veți primi de la municipalitate avizul de evaluare a impozitului pe proprietate cu noua valoare a impozitului pe proprietate care trebuie plătită. În mai, plata pentru primul trimestru al anului 2025 (ianuarie - martie) va fi scadentă împreună cu scadența obișnuită pentru al doilea trimestru al anului 2025 (aprilie - iunie). Vom compensa suma deja plătită prin ordin permanent cu această declarație. Dacă doriți, puteți emite și un mandat de debitare directă Sepa pentru viitor. Acest lucru va facilita facturarea atât pentru dumneavoastră, cât și pentru noi.

Sunteți obligat să plătiți impozitul pe proprietate în același mod ca toate celelalte impozite. Cu toate acestea, vor exista cazuri de dificultăți. În cazul unor dificultăți de plată, vă rugăm să contactați în timp util departamentul financiar-contabil al trezoreriei municipale pentru a discuta despre eventuale plăți eșalonate.

În toate statele federale, clădirile clasate sunt avantajate în ceea ce privește impozitul pe proprietate. Pentru a putea beneficia de această reducere, trebuie să introduceți detaliile clădirii dvs. clasate într-o anexă separată la declarația de impozit pe proprietate pentru biroul fiscal. Dacă aveți întrebări în acest sens, vă rugăm să contactați biroul fiscal Fulda, care este responsabil de la 1 august 2025, la numărul de telefon 0661-9610-0.

Întrebările privind clădirile enumerate, protecția monumentelor și protecția ansamblurilor pot fi rezolvate de departamentul Autorității Inferioare de Protecție a Monumentelor din cadrul Biroului de Supraveghere a Construcțiilor (Amt 63) și de colegii din cadrul Biroului de Construcții. Datele de contact sunt: 069 8065 2564 sau prin e-mail la bauaufsichtsamtoffenbachde

De asemenea, puteți găsi toate monumentele culturale și siturile complete cunoscute în prezent în Hesse în registrul monumentelor (până de curând: Denkmalbuch). Acesta este actualizat de Oficiul de Stat pentru Conservarea Monumentelor și poate fi consultat la DenkXweb (Se deschide într-o filă nouă).

Impozitul pe proprietate este datorat de toți proprietarii de terenuri amenajate și neamenajate (impozitul pe proprietate B), precum și de terenurile agricole și întreprinderile agricole și forestiere (impozitul pe proprietate A). Cu toate acestea, în cazul clădirilor rezidențiale, impozitul poate fi în continuare transferat chiriașilor ca și costuri auxiliare (secțiunea 2 nr. 1 din Ordonanța privind costurile de exploatare).

Da - impozitul pe proprietate poate fi transferat chiriașilor ca parte a costurilor auxiliare (§ 2 nr. 1 din Ordonanța privind costurile de exploatare). Prin urmare, este recomandabil să întrebați proprietarul sau proprietara dacă s-a schimbat proporția de impozit pe proprietate pe care trebuie să o plătiți. Puteți apoi să vă ajustați plățile lunare în avans.

Alături de impozitul pe comerț, care este supus unor fluctuații economice puternice, impozitul pe proprietate este una dintre cele mai importante surse de venit pentru autoritățile locale: acești bani sunt necesari pentru a finanța cheltuielile sociale pentru copii și familii, personalul și clădirile pentru centrele de zi și școli, locurile de joacă, serviciile pentru persoanele în vârstă și multe alte sarcini importante - inclusiv în domeniul infrastructurii.

În principiu, valoarea evaluării fiscale pentru proprietarii de imobile se va modifica mai frecvent în viitor decât în trecut. Aceasta este exact consecința hotărârii judecătorilor constituționali: aceștia au criticat faptul că dezvoltarea valorii terenurilor și proprietăților vechi nu a fost luată în considerare în calculul anterior. Adesea, acestea au fost evaluate timp de decenii în conformitate cu criterii din 1964. În schimb, valoarea actuală a terenurilor și clădirilor a fost utilizată pentru proprietățile mai recente. Acest lucru a condus la tratamentul inegal criticat al proprietății.

În conformitate cu noua lege privind impozitul pe proprietate, prima evaluare principală (reevaluare) va avea loc la 1 ianuarie 2022 (acest lucru s-a întâmplat acum) și, ulterior, la intervale de 14 ani. Cu toate acestea, sumele impozabile stabilite în cadrul evaluării principale se vor aplica pentru prima dată doar începând cu 1.1.2025. Prin urmare, următoarea evaluare principală ar trebui să aibă loc la 1.1.2036 și s-ar aplica începând cu 1.1.2037.

După o evaluare principală, cuantumul evaluării fiscale rămâne neschimbat timp de 14 ani. Aceasta înseamnă că orice modificări ale valorilor standard ale terenurilor sau ale altor criterii intervenite între timp nu sunt luate în considerare. Numai la următoarea evaluare principală, 14 ani mai târziu, se vor efectua o nouă evaluare și un nou calcul pe baza valorilor curente de atunci.

Indiferent de acest proces, care se referă la cuantumul evaluării fiscale, impozitul pe proprietate se poate modifica din nou mai devreme dacă autoritatea locală își modifică rata de evaluare.

Ca urmare a reformei impozitului pe proprietate, impozitarea clădirilor de pe terenurile terților este transferată de la utilizator la proprietarul terenului, astfel încât obligația fiscală a utilizatorilor clădirilor nu se mai aplică.

Dacă aveți întrebări cu privire la avizul de evaluare a impozitului pe proprietate, vă rugăm să contactați numai biroul fiscal. Vă rugăm să înțelegeți că orașul Offenbach nu poate oferi informații în această privință. Veți găsi datele de contact ale biroului fiscal în avizul dumneavoastră de evaluare a impozitului pe proprietate. Alternativ, vă rugăm să contactați biroul fiscal din Fulda, care este responsabil de la 1 august 2025, la numărul de telefon 0661-9610-0, făcând referire la numărul dosarului EW.

Numărul dosarului (16 cifre), cunoscut și sub numele de "Einheitswertaktenzeichen" sau "EW-Az.", se găsește pe ultimul aviz de evaluare de la biroul fiscal sau pe ultimul aviz de evaluare a impozitului pe proprietate pe care l-ați primit de la orașul Offenbach am Main.

Important: De asemenea, vă rugăm să informați în scris biroul fiscal cu privire la orice modificări care au avut loc de când ați primit ultimul aviz de evaluare a impozitului pe proprietate. Folosiți în acest scop o scrisoare poștală sau un e-mail.

Departamentul fiscal din cadrul biroului fiscal va fi bucuros să vă răspundă la întrebări prin telefon la numărul 069 8065-2212 sau prin e-mail la adresa grundsteueroffenbachde De asemenea, veți găsi persoana de contact responsabilă pentru dvs. pe ultimul aviz de evaluare a impozitului pe proprietate.

Din cauza numărului mare de solicitări și de cazuri care urmează să fie procesate, municipalitatea va crește temporar numărul de angajați din cadrul departamentului de impozite. Cu toate acestea, vă rugăm să înțelegeți că, în viitorul apropiat, procesarea solicitărilor dvs. poate dura mai mult decât de obicei.