Preguntas frecuentes sobre la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles

El 10 de abril de 2018, el Tribunal Constitucional Federal declaró inconstitucional la anterior normativa nacional para calcular el impuesto sobre bienes inmuebles -principalmente porque el cálculo anterior no tenía en cuenta los cambios de valor y, por lo tanto, daba lugar a un trato desigual-. En ocasiones, los propietarios de inmuebles más antiguos tuvieron que pagar un impuesto sobre bienes inmuebles significativamente menor por inmuebles comparables que los propietarios de inmuebles más jóvenes durante años o incluso décadas. A raíz de esta sentencia, el Gobierno federal y los Estados federados revisaron el cálculo de los importes de las liquidaciones del impuesto sobre bienes inmuebles. Como consecuencia, también deben ajustarse los tipos de gravamen municipales. La reforma entró en vigor el 1 de enero de 2025.

El impuesto sobre bienes inmuebles se calcula sin cambios multiplicando el importe de la evaluación individual del impuesto sobre bienes inmuebles por el nuevo tipo de evaluación del municipio (el resultado se divide por 100 para obtener el total anual del impuesto sobre bienes inmuebles). Esto no cambia. Sin embargo, el cálculo del importe de la liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles es nuevo: para ello se han definido diferentes bases de cálculo en función del Estado federado. El Estado federado de Hesse ha optado por su propio modelo de factor de superficie. Esto se aplica a todo el Estado federado de Hesse.

A diferencia del pasado, el año de construcción ya no desempeña un papel decisivo en el nuevo cálculo, sino que lo hace el valor catastral estándar del inmueble, junto con otros factores. La ciudad de Offenbach no influye en este nuevo modelo de cálculo ni en los efectos sobre la respectiva cuota tributaria.

Los importes de las liquidaciones fiscales han cambiado significativamente en algunos casos. En muchos casos han bajado, en otros han subido. Por esta razón, la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles significa que las autoridades locales de toda Alemania también tendrán que ajustar sus tipos impositivos, ya que de lo contrario recibirían mucho menos o mucho más dinero. Sin embargo, el objetivo es que la reforma sea "neutra desde el punto de vista de los ingresos". Esto significa que los municipios no deben generar ni más ni menos ingresos totales después de la reforma que antes de ella.

En 2024, la ciudad de Offenbach espera generar unos ingresos por el impuesto sobre bienes inmuebles de 46 millones de euros. Esta suma total se generará sobre la base de los antiguos importes de evaluación fiscal (aún válidos) y el anterior tipo de evaluación de 895 puntos. Sin embargo, sin un aumento de esta tasa de evaluación, la ciudad recibiría mucho menos en 2025 debido a las nuevas notificaciones de evaluación fiscal. Para poder generar unos 46 millones de euros en 2025, el tipo de gravamen debe elevarse a 1230 puntos.

Otras grandes ciudades de Hesse, como Fráncfort, Kassel y Wiesbaden, también tendrán que aumentar sus tipos impositivos, en algunos casos de forma significativa. En Darmstadt, por ejemplo, tendrá que pasar de 875 a 1.180 puntos. En muchos otros municipios, el tipo de gravamen puede reducirse debido a la suma de los importes medidos.

Dado que muchas propiedades e inmuebles de Offenbach han recibido un importe de tasación fiscal inferior al anterior en el curso del nuevo cálculo, la ciudad generaría muchos menos ingresos por el impuesto sobre bienes inmuebles que antes de la reforma si el tipo de tasación se mantuviera igual en 895 puntos (año 2024). Con la reforma, sin embargo, las ciudades no deberían recibir ni menos ni más dinero del impuesto sobre bienes inmuebles. El objetivo es la neutralidad de los ingresos: la ciudad debería tener aproximadamente los mismos ingresos después de la reforma que antes. Por esta razón, se requiere un nuevo tipo impositivo de 1.230 puntos para Offenbach. Esto garantizará la neutralidad de los ingresos: la ciudad recaudará un total de 46 millones de euros del impuesto sobre bienes inmuebles en 2025, al igual que en 2024.

A diferencia de lo que ocurría en el pasado, el aumento del tipo de gravamen no constituye una subida de impuestos. Debido a los considerables cambios en los importes de las liquidaciones fiscales en algunos casos, es necesario que casi todos los municipios modifiquen su tipo de gravamen. La reforma debe ser "neutra desde el punto de vista de los ingresos", es decir, las autoridades locales no deben generar ni menos ni más ingresos que antes por el impuesto sobre bienes inmuebles. Esto significa que los ingresos procedentes del impuesto sobre bienes inmuebles seguirán siendo los mismos para la ciudad.

Las autoridades fiscales de Hesse han calculado para todos los municipios de Hesse qué tipo de gravamen sería necesario para que los municipios generasen los mismos ingresos por el impuesto sobre bienes inmuebles que antes de la reforma. Para la ciudad de Offenbach, sería necesario un tipo de gravamen de al menos 1.201 puntos (antes: 895 puntos) para alcanzar unos ingresos totales de 46 millones de euros como en 2024 (año anterior a la reforma). En comparación con las autoridades fiscales de Hesse, la ciudad de Offenbach utilizó las cifras más actualizadas para el cálculo exacto de la tasa de recaudación. Estos datos dieron como resultado un tipo de gravamen neutral para los ingresos de 1230 puntos. La determinación definitiva y jurídicamente vinculante del tipo de gravamen calculado se decidirá previsiblemente en el pleno municipal del 20 de marzo.

Es importante saberlo: El nuevo tipo de gravamen ya no es comparable con el antiguo, a diferencia de los cambios anteriores. Las comparaciones municipales ya no son tan significativas como en el pasado debido al cálculo fundamentalmente nuevo de los importes de las cuotas impositivas. El nivel requerido de los tipos de gravamen depende en gran medida de la suma total de los importes individuales de las cuotas tributarias.

Debido a la situación económica, actualmente se espera un aumento del impuesto sobre bienes inmuebles de hasta 300 puntos a partir de 2027. Esto es lo que prevé la actual planificación financiera a medio plazo. Sin embargo, mediante nuevos ahorros y la petición al Estado de Hesse de que dote a los municipios de mejores recursos financieros, la ciudad se esfuerza por evitar en lo posible dicho aumento o por reducirlo al mínimo.

Debido a la nueva base de cálculo, que el Estado ha estandarizado para Hesse, los importes de las liquidaciones fiscales cambiarán para casi todos los propietarios: En algunos casos serán más bajos y en otros más altos. Esto también modifica el importe del impuesto sobre bienes inmuebles que se debe pagar.

El antiguo cálculo daba lugar a diferentes importes de impuestos para terrenos e inmuebles que en realidad son comparables o incluso idénticos en cuanto a ubicación y tamaño, dependiendo del momento de la valoración. Como resultado, las propiedades que no habían sido revalorizadas durante mucho tiempo tenían que pagar una cantidad inferior de impuestos que las propiedades que habían sido valoradas más recientemente. Según la sentencia del Tribunal Constitucional Federal, esto infringía el requisito de igualdad de trato establecido en la Ley Fundamental. El nuevo método de cálculo del Estado significa que ahora los importes de los impuestos están igualados: Para los edificios más antiguos que no han sido revalorizados durante mucho tiempo, el impuesto sobre bienes inmuebles aumenta. Para los edificios más nuevos, cuyo valor se ha determinado más recientemente, tiende por tanto a ser más favorable.

Para Offenbach, esto significa que será considerablemente más caro (!) para alrededor del 39% de los terrenos e inmuebles, y más barato para alrededor del 61%. El factor decisivo para saber si hay que pagar más o menos es la nueva cuota tributaria individual, calculada después de la tasación.

Dado que el impuesto sobre bienes inmuebles puede imputarse a gastos accesorios, la reforma afecta también a todos los inquilinos. También para ellos, algunos tendrán que pagar menos a partir de este año, mientras que otros tendrán que pagar bastante más. Por lo tanto, le recomendamos que hable a tiempo con su casero sobre un ajuste de los anticipos para gastos accesorios.

Que tenga que pagar más o menos a partir de 2025 depende en gran medida del importe de su nueva liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles. Si disminuye, generalmente tendrá que pagar menos. Si aumenta, tendrá que pagar más. Puede calcular ahora el importe previsto. Para ello, multiplique el importe de su evaluación fiscal por la tasa de evaluación de 1230 puntos de la ciudad de Offenbach. Tenga en cuenta, no obstante, que el tipo de gravamen no se decidirá hasta marzo de 2025. Aunque no cabe esperar grandes desviaciones, es posible que siga siendo ligeramente superior.

Ejemplo de cálculo:

Su base imponible es de 68,00. El futuro tipo de gravamen municipal es de 1230 puntos.

Multiplique su base imponible por el tipo de gravamen. Divida el resultado por 100.

68,00 x 1230 = 83640
83640 ÷ 100 = 836,40 euros de importe anual del impuesto sobre bienes inmuebles

La orden de domiciliación SEPA emitida hasta la fecha sigue siendo válida a menos que usted la revoque. La orden de domiciliación SEPA vigente figura en la nueva notificación de liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles. Si allí no figuran los datos bancarios y usted no ha dado a su banco una orden permanente, deberá transferir usted mismo los importes indicados en las fechas de vencimiento indicadas. Si desea enviarnos una nueva orden de domiciliación SEPA o notificarnos un cambio de datos bancarios, puede utilizar el formulario de orden de domiciliación SEPA (Se abre en una nueva pestaña) que encontrará en nuestra página web (Se abre en una nueva pestaña). También puede encontrar el formulario para descargar en formato PDF en nuestra página de inicio, en Contabilidad financiera - Enlaces y descargas (Se abre en una nueva pestaña).

Si aún no ha anulado su domiciliación bancaria, le rogamos que la regularice antes del próximo vencimiento, en mayo. En abril, recibirá del ayuntamiento el aviso de liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles con el nuevo importe a pagar. En mayo vencerá el pago correspondiente al primer trimestre de 2025 (de enero a marzo) junto con el vencimiento ordinario del segundo trimestre de 2025 (de abril a junio). Compensaremos el importe ya abonado mediante domiciliación bancaria con esta declaración. Si lo desea, también puede emitir un mandato de domiciliación Sepa para el futuro. Esto facilita la facturación para usted y para nosotros. Si aún no ha anulado su domiciliación bancaria, le rogamos que la ajuste antes del próximo vencimiento, en mayo. En abril, recibirá del ayuntamiento la notificación de liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles con el nuevo importe a pagar. En mayo vencerá el pago correspondiente al primer trimestre de 2025 (de enero a marzo) junto con el vencimiento ordinario del segundo trimestre de 2025 (de abril a junio). Compensaremos el importe ya abonado mediante domiciliación bancaria con esta declaración. Si lo desea, también puede emitir una orden de domiciliación Sepa para el futuro. Esto facilitará la facturación para usted y para nosotros.

Está obligado a pagar el impuesto sobre bienes inmuebles de la misma manera que los demás impuestos. No obstante, habrá casos de dificultad de pago. En caso de dificultades de pago, póngase en contacto a tiempo con el departamento de contabilidad financiera de la tesorería municipal para estudiar posibles pagos a plazos.

En todos los estados federados, los edificios catalogados se ven favorecidos en el impuesto sobre bienes inmuebles. Para poder acogerse a esta bonificación, debe introducir los datos de su edificio catalogado en un anexo aparte de la declaración del impuesto sobre bienes inmuebles para la Agencia Tributaria. Si tiene alguna duda al respecto, póngase en contacto con la Delegación de Hacienda de Fulda, competente desde el 1 de agosto de 2025, en el 0661-9610-0.

Las preguntas sobre monumentos, protección de monumentos y protección de conjuntos pueden ser respondidas por el departamento de la Autoridad Inferior de Protección de Monumentos de la Oficina de Supervisión de Edificios (Amt 63) y los colegas de la Oficina de Edificios. Los datos de contacto son: 069 8065 2564 o por correo electrónico en bauaufsichtsamtoffenbachde

En el registro de monumentos (hasta hace poco: Denkmalbuch) encontrará también todos los monumentos culturales y lugares completos conocidos actualmente en Hesse. Lo lleva la Oficina Estatal de Conservación de Monumentos y se puede consultar en DenkXweb (Se abre en una nueva pestaña).

Deben pagar el impuesto sobre bienes inmuebles todos los propietarios de terrenos urbanizados y no urbanizados (impuesto sobre bienes inmuebles B), así como los de terrenos agrícolas y empresas agrícolas y forestales (impuesto sobre bienes inmuebles A). Sin embargo, en el caso de los edificios de viviendas, puede seguir repercutiéndose a los inquilinos como costes accesorios (artículo 2 nº 1 de la Ordenanza de Costes de Explotación).

Sí, el impuesto sobre bienes inmuebles puede repercutirse a los inquilinos como parte de los gastos accesorios (art. 2 nº 1 de la Ordenanza de Gastos de Explotación). Por lo tanto, es aconsejable que pregunte a su casero o casera si ha cambiado la proporción del impuesto sobre bienes inmuebles que tiene que pagar. Entonces podrá ajustar sus pagos mensuales por adelantado.

Junto con el impuesto sobre actividades económicas, que está sujeto a fuertes fluctuaciones económicas, el impuesto sobre bienes inmuebles es una de las fuentes de ingresos más importantes para las autoridades locales: este dinero es necesario para financiar gastos sociales para niños y familias, personal y edificios para guarderías y escuelas, parques infantiles, servicios para la tercera edad y muchas otras tareas importantes, incluso en el ámbito de las infraestructuras.

En principio, el importe de la tasación fiscal para los propietarios cambiará en el futuro con más frecuencia que en el pasado. Esta es precisamente la consecuencia de la sentencia de los jueces constitucionales: habían criticado que en el cálculo anterior no se tuviera en cuenta la evolución del valor de los terrenos e inmuebles antiguos. A menudo se valoraron durante décadas según criterios de 1964. En cambio, para las propiedades más recientes se utilizaba el valor actual de los terrenos e inmuebles. Esto daba lugar al criticado trato desigual de los bienes inmuebles.

Según la nueva Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la primera valoración principal (revalorización) tendrá lugar el 1 de enero de 2022 (esto ya ha sucedido) y, a partir de entonces, a intervalos de 14 años. Sin embargo, los importes de las liquidaciones fiscales determinadas en la liquidación principal sólo se aplicarán por primera vez a partir del 01.01.2025. La siguiente liquidación principal tendría lugar el 01.01.2036 y se aplicaría a partir del 01.01.2037.

Después de una liquidación principal, el importe de la liquidación fiscal permanece invariable durante 14 años. Esto significa que no se tienen en cuenta los cambios que se hayan producido entretanto en los valores catastrales estándar u otros criterios. Sólo en la siguiente valoración principal, 14 años más tarde, se efectuará una nueva valoración y cálculo sobre la base de los valores vigentes en ese momento.

Independientemente de este proceso, que se refiere al importe de la tasación fiscal, el impuesto sobre bienes inmuebles puede volver a cambiar antes si el ayuntamiento modifica su tipo de gravamen.

Como consecuencia de la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles, la tributación de las construcciones en terrenos de terceros se transfiere del usuario al propietario del terreno, de modo que desaparece la obligación tributaria de los usuarios de las construcciones.

Si tiene alguna pregunta sobre su notificación de liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles, diríjase exclusivamente a la oficina de Hacienda. El ayuntamiento de Offenbach no puede facilitarle información al respecto. Encontrará los datos de contacto de la Agencia Tributaria en su notificación de liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles. También puede ponerse en contacto con la Delegación de Hacienda de Fulda, responsable desde el 1 de agosto de 2025, en el número de teléfono 0661-9610-0, indicando su número de expediente EW.

El número de expediente (16 dígitos), también denominado "Einheitswertaktenzeichen" o "EW-Az.", figura en la última notificación de liquidación de la Agencia Tributaria o en la última notificación de liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles que recibió de la ciudad de Offenbach am Main.

Importante: Comunique también por escrito a la Agencia Tributaria los cambios que se hayan producido desde que recibió la última notificación del impuesto sobre bienes inmuebles. Utilice para ello una carta postal o un correo electrónico.

El departamento fiscal de la Agencia Tributaria estará encantado de responder a sus preguntas por teléfono en el 069 8065-2212 o por correo electrónico en grundsteueroffenbachde También encontrará la persona de contacto responsable de usted en su último aviso de liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles.

Debido al gran número de consultas y casos que se espera tramitar, el ayuntamiento aumentará temporalmente el personal del departamento de impuestos. No obstante, le rogamos que comprenda que la tramitación de sus consultas puede tardar más de lo habitual en un futuro próximo.