Emlak vergisi reformu hakkında SSS

10 Nisan 2018 tarihinde Federal Anayasa Mahkemesi, emlak vergisinin hesaplanmasına ilişkin ülke çapındaki önceki düzenlemenin anayasaya aykırı olduğunu ilan etti - bunun başlıca nedeni, önceki hesaplamanın değer değişikliklerini dikkate almaması ve bu nedenle eşitsiz muameleye yol açmasıydı. Eski mülk sahipleri bazen karşılaştırılabilir mülkler için yıllar hatta on yıllar boyunca daha genç mülk sahiplerine göre önemli ölçüde daha az emlak vergisi ödemek zorunda kalıyordu. Bu kararın ardından federal hükümet ve federal eyaletler emlak vergisi değerlendirme tutarlarının hesaplanmasını gözden geçirdi. Sonuç olarak, belediye değerlendirme oranlarının da ayarlanması gerekmektedir. Reform 1 Ocak 2025 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Emlak vergisi , bireysel emlak vergisi değerlendirme tutarının belediyenin yeni değerlendirme oranıyla çarpılmasıyla değişmeden hesaplanır (sonuç daha sonra yıllık emlak vergisi toplamı için 100'e bölünür). Bu durum değişmez. Ancak, emlak vergisi matrahının hesaplanması yenidir: bunun için federal eyalete bağlı olarak farklı hesaplama esasları tanımlanmıştır. Hessen eyaleti kendi alan faktörü modelini seçmiştir. Bu tüm Hessen için geçerlidir.

Önceki modelin aksine, inşaat yılı artık yeni hesaplamada belirleyici bir rol oynamamakta, ancak mülkün standart arazi değeri diğer faktörlerle birlikte belirleyici olmaktadır. Offenbach Belediyesi'nin bu yeni hesaplama modeli ve ilgili vergi değerlendirme tutarı üzerindeki etkileri üzerinde hiçbir etkisi yoktur.

Vergi değerlendirme tutarları bazı durumlarda önemli ölçüde değişmiştir. Birçok durumda düşmüş, diğerlerinde ise yükselmiştir. Bu nedenle emlak vergisi reformu, Almanya genelindeki yerel yönetimlerin de değerlendirme oranlarını ayarlamaları gerektiği anlamına geliyor, aksi takdirde ya önemli ölçüde daha az ya da önemli ölçüde daha fazla para alacaklar. Ancak reformun "gelirden bağımsız" olması hedefleniyor. Bu da belediyelerin reform sonrasında reform öncesine kıyasla daha fazla ya da daha az toplam gelir elde etmemesi gerektiği anlamına geliyor.

Offenbach şehri 2024 yılında emlak vergisinden 46 milyon avro gelir elde etmeyi bekliyor. Bu toplam tutar, eski (hala geçerli olan) vergi matrahı tutarları ve 895 puanlık önceki matrah oranı temelinde elde edilecektir. Ancak, bu değerlendirme oranında bir artış olmadan, yeni vergi değerlendirme bildirimleri nedeniyle şehir 2025 yılında önemli ölçüde daha az gelir elde edecektir. 2025'te yaklaşık 46 milyon avro gelir elde edebilmek için değerlendirme oranının 1230 puana yükseltilmesi gerekiyor.

Frankfurt, Kassel ve Wiesbaden dahil olmak üzere Hessen'deki diğer büyük şehirler de bazı durumlarda önemli ölçüde olmak üzere değerlendirme oranlarını artırmak zorunda kalacaklar. Örneğin Darmstadt'ta bu oranın 875'ten 1.180 puana çıkması gerekecek. Diğer birçok belediyede ise, ölçülen tutarların toplamı nedeniyle tahsilat oranı düşürülebilir.

Birçok Offenbach mülkü ve gayrimenkulü yeni hesaplama sırasında eskisinden daha düşük bir vergi matrahı aldığından, değerlendirme oranı 895 puanda (2024 yılı) aynı kalsaydı, şehir emlak vergisinden reform öncesine göre önemli ölçüde daha az gelir elde edecekti. Ancak reformla birlikte şehirler emlak vergisinden ne daha az ne de daha fazla para almalıdır. Amaç gelir nötrlüğüdür: şehir reformdan sonra kabaca eskisiyle aynı gelire sahip olmalıdır. Bu nedenle Offenbach için 1.230 puanlık yeni bir değerlendirme oranı gerekmektedir. Bu, gelir tarafsızlığını sağlayacaktır - şehir 2024'te olduğu gibi 2025'te de emlak vergisinden toplam 46 milyon avro toplayacaktır.

Geçmişten farklı olarak, değerlendirme oranındaki artış bir vergi artışı teşkil etmemektedir. Bazı durumlarda vergi matrahlarında yapılan önemli değişiklikler nedeniyle, neredeyse tüm belediyelerin matrah oranlarını değiştirmeleri gerekmektedir. Reformun "gelir-nötr" olması, yani yerel yönetimlerin emlak vergisinden eskisinden ne daha az ne de daha fazla gelir elde etmesi gerekmektedir. Bu da emlak vergisinden elde edilen gelirin şehir için aynı kalacağı anlamına geliyor.

Hessen vergi makamları, Hessen'deki tüm belediyeler için, belediyelerin emlak vergisinden reform öncesiyle aynı geliri elde edebilmeleri için ne kadarlık bir değerlendirme oranının gerekli olacağını hesaplamıştır. Offenbach şehri için, 2024 yılında (reformdan önceki yıl) 46 milyon Avro toplam gelir elde etmek için en az 1.201 puanlık (daha önce: 895 puan) bir değerlendirme oranı gerekecektir. Hessen vergi makamlarıyla karşılaştırıldığında Offenbach Belediyesi, tahsilat oranının tam olarak hesaplanması için en güncel rakamları kullandı. Bu veriler, 1230 puanlık gelir-nötr değerlendirme oranıyla sonuçlandı. Hesaplanan değerlendirme oranının nihai ve yasal olarak bağlayıcı tespitinin 20 Mart'ta belediye meclisi tarafından kabul edilmesi bekleniyor.

Bilinmesi gereken önemli hususlar: Önceki değişikliklerden farklı olarak yeni değerlendirme oranı artık eski değerlendirme oranıyla karşılaştırılamaz. Vergi matrahı tutarlarının temelde yeni hesaplanması nedeniyle belediye karşılaştırmaları da artık geçmişte olduğu kadar anlamlı değildir. Değerlendirme oranlarının gerekli seviyesi büyük ölçüde bireysel vergi değerlendirme tutarlarının toplamına bağlıdır.

Ekonomik durum nedeniyle 2027 yılından itibaren 300 puana varan bir emlak vergisi artışı beklenmektedir. Mevcut orta vadeli mali planlama da bunu öngörüyor. Ancak şehir, daha fazla tasarruf yaparak ve Hessen Eyaleti'nden belediyelere daha iyi mali kaynaklar sağlamasını talep ederek, mümkünse böyle bir artışı önlemeye veya minimumda tutmaya çalışmaktadır.

Eyaletin Hessen için standartlaştırdığı yeni hesaplama esası nedeniyle, vergi değerlendirme tutarları neredeyse tüm mülk sahipleri için değişecektir: Bazı durumlarda daha düşük, bazı durumlarda ise daha yüksek olacaktır. Bu durum ödenecek emlak vergisi miktarını da değiştiriyor.

Eski hesaplama, değerleme zamanına bağlı olarak, konum ve büyüklük açısından aslında karşılaştırılabilir veya hatta aynı olan arazi ve mülkler için farklı vergi tutarları ile sonuçlanıyordu. Sonuç olarak, uzun süredir yeniden değerlenmemiş mülkler, daha yakın zamanda değerlenmiş mülklerden daha düşük miktarda vergi ödemek zorunda kalıyordu. Federal Anayasa Mahkemesi'nin kararına göre bu durum Anayasa'nın eşit muamele şartını ihlal ediyordu. Devletin yeni hesaplama yöntemi, vergi miktarlarının artık eşitlendiği anlamına geliyor: Uzun süredir yeniden değerleme yapılmayan eski binalar için emlak vergisi bu nedenle artmaktadır. Değeri daha yakın zamanda belirlenmiş olan yeni binalar için ise daha avantajlı bir durum söz konusu.

Offenbach için bu, arazi ve mülklerin yaklaşık yüzde 39'u için önemli ölçüde daha pahalı (!), yaklaşık yüzde 61'i için ise daha ucuz olacağıanlamına geliyor. Daha fazla mı yoksa daha az mı ödenmesi gerektiği konusunda belirleyici faktör, değerlemeden sonra hesaplanan yeni bireysel vergi değerlendirme tutarıdır.

Emlak vergisi yan giderlere tahsis edilebildiğinden, reform tüm kiracıları da etkilemektedir. Onlar için de, bazıları bu yıldan itibaren daha az ödemek zorunda kalırken, diğerleri önemli ölçüde daha fazla ödemek zorunda kalacaktır. Bu nedenle, yan giderler için peşin ödemelerin ayarlanması konusunu ev sahibinizle/ev sahibinizle zamanında görüşmelisiniz.

2025'ten itibaren daha fazla veya daha az ödeme yapmanız gerekip gerekmediği büyük ölçüde yeni emlak vergisi değerlendirme tutarınıza bağlıdır. Bu tutar düşerse, genellikle daha az ödemeniz gerekecektir. Artarsa, daha fazla emlak vergisi ödemeniz gerekecektir. Beklenen tutarı şimdi hesaplayabilirsiniz. Bunun için vergi matrahınızı Offenbach şehrinin 1230 puanlık değerlendirme oranıyla çarpın. Ancak, değerlendirme oranının Mart 2025'e kadar belirlenmeyeceğini lütfen unutmayın. Büyük sapmalar beklenmese de, yine de biraz daha yüksek olabilir.

Örnek hesaplama:

Vergi matrahınız 68,00. Şehrin gelecekteki değerlendirme oranı 1230 puan.

Vergilendirilebilir tutarınızı değerlendirme oranı ile çarpın. Sonucu 100'e bölün.

68,00 x 1230 = 83640
83640 ÷ 100 = 836,40 Euro yıllık emlak vergisi tutarı

Bugüne kadar verilen SEPA otomatik ödeme talimatı, siz iptal etmediğiniz sürece geçerliliğini korur. Güncel SEPA otomatik ödeme talimatı yeni emlak vergisi değerlendirme bildiriminde yer alacaktır. Burada herhangi bir banka bilgisi belirtilmemişse ve bankanıza otomatik ödeme talimatı vermediyseniz, belirtilen tutarları belirtilen son ödeme tarihlerinde kendiniz transfer etmelisiniz. Bize yeni bir SEPA otomatik ödeme talimatı vermek veya değişen banka bilgilerinizi bize bildirmek isterseniz, web sitemizdeki (Yeni bir sekmede açılır) çevrimiçi SEPA otomatik ödeme talimatı formumuzu (Yeni bir sekmede açılır) kullanabilirsiniz. Formu PDF formatında indirmek için ana sayfamızdaki Finansal Muhasebe - Bağlantılar ve İndirmeler (Yeni bir sekmede açılır) bölümünde de bulabilirsiniz.

Daimi talimatınızı henüz iptal etmediyseniz, lütfen Mayıs ayındaki bir sonraki son ödeme tarihine kadar bunu ayarlayın. Nisan ayında, ödenecek yeni emlak vergisi miktarını içeren emlak vergisi bildiriminizi belediyeden alacaksınız. Mayıs ayında, 2025 yılının ilk çeyreğine (Ocak-Mart) ait ödeme, 2025 yılının ikinci çeyreğine (Nisan-Haziran) ait normal vade tarihi ile birlikte yapılacaktır. Halihazırda otomatik ödeme talimatı ile ödenmiş olan tutarı bu beyandan mahsup edeceğiz. Dilerseniz, gelecek için bir Sepa otomatik ödeme talimatı da verebilirsiniz. Bu, faturalandırmayı hem sizin hem de bizim için kolaylaştırır. Otomatik ödeme talimatınızı henüz iptal etmediyseniz, Mayıs ayındaki bir sonraki son ödeme tarihine kadar bunu ayarlamanızı rica ederiz. Nisan ayında, ödenecek yeni emlak vergisi miktarıyla birlikte belediyeden emlak vergisi değerlendirme bildiriminizi alacaksınız. Mayıs ayında, 2025 yılının ilk çeyreğine (Ocak-Mart) ait ödeme, 2025 yılının ikinci çeyreğine (Nisan-Haziran) ait normal vade tarihi ile birlikte ödenecektir. Halihazırda otomatik ödeme talimatı ile ödenmiş olan tutarı bu beyandan mahsup edeceğiz. Dilerseniz, gelecek için bir Sepa otomatik ödeme talimatı da verebilirsiniz. Bu, faturalandırmayı sizin ve bizim için kolaylaştıracaktır.

Emlak vergisini diğer tüm vergilerle aynı şekilde ödemekle yükümlüsünüz. Bununla birlikte, ödeme güçlüğü çekilen durumlar da olacaktır. Ödeme güçlüğü çekmeniz halinde, taksitli ödeme imkanlarını görüşmek üzere lütfen belediye hazinesinin mali muhasebe departmanıyla zamanında iletişime geçin.

Tüm federal eyaletlerde, listelenmiş binalar emlak vergisi açısından tercih edilmektedir. Bu imtiyazdan yararlanabilmek için, vergi dairesine vereceğiniz emlak vergisi beyannamesinin ayrı bir ekinde listelenmiş binanızın bilgilerini girmeniz gerekmektedir. Bu konuda herhangi bir sorunuz varsa, lütfen 1 Ağustos 2025'ten beri sorumlu olan Fulda vergi dairesine 0661-9610-0 numaralı telefondan ulaşın.

Listelenen binalar, anıt koruma ve topluluk koruma ile ilgili sorular, Yapı Denetim Ofisi'ndeki (Amt 63) Alt Anıt Koruma Kurumu departmanı ve İnşaat Ofisi'ndeki meslektaşlar tarafından yanıtlanabilir. İletişim bilgileri: 069 8065 2564 veya e-posta ile bauaufsichtsamtoffenbachde.

Ayrıca Hessen'de şu anda bilinen tüm kültürel anıtları ve eksiksiz siteleri anıtlar sicilinde (yakın zamana kadar: Denkmalbuch) bulabilirsiniz. Bu kayıtlar Eyalet Anıtları Koruma Dairesi tarafından tutulmaktadır ve DenkXweb (Yeni bir sekmede açılır) adresinden görülebilir.

Emlak vergisi, gelişmiş ve gelişmemiş tüm arazi sahipleri (emlak vergisi B) ile tarım arazileri ve tarım ve ormancılık işletmeleri (emlak vergisi A) tarafından ödenir. Ancak konut binaları söz konusu olduğunda, bu vergi kiracılara ek maliyet olarak yansıtılabilmektedir (İşletme Giderleri Yönetmeliği'nin 2 No.1 Bölümü).

Evet - emlak vergisi, yan giderlerin bir parçası olarak kiracılara yansıtılabilir (§ 2 No. 1 İşletme Giderleri Yönetmeliği). Bu nedenle, ev sahibinize veya ev sahibinize ödemeniz gereken emlak vergisi oranının değişip değişmediğini sormanız tavsiye edilir. Daha sonra aylık peşin ödemelerinizi ayarlayabilirsiniz.

Güçlü ekonomik dalgalanmalara maruz kalan ticaret vergisinin yanı sıra emlak vergisi de yerel yönetimler için en önemli gelir kaynaklarından biridir: Bu para, çocuklar ve aileler için sosyal harcamaları, kreşler ve okullar için personel ve binaları, oyun alanlarını, yaşlı hizmetleri ve altyapı alanı da dahil olmak üzere diğer birçok önemli görevi finanse etmek için gereklidir.

Prensip olarak, mülk sahipleri için vergi matrahı gelecekte geçmişe kıyasla daha sık değişecektir. Anayasa yargıçlarının kararının sonucu tam olarak budur: yargıçlar, eski arazi ve mülklerin değer gelişiminin önceki hesaplamada dikkate alınmamasını eleştirmişlerdi. Bu araziler genellikle on yıllar boyunca 1964'teki kriterlere göre değerlendirilmiştir. Buna karşılık, daha yeni mülkler için arazi ve binaların güncel değeri kullanılıyordu. Bu durum, mülklere yönelik eleştirilen eşitsiz muameleye yol açmıştır.

Yeni Emlak Vergisi Yasasına göre, ilk ana değerlendirme (yeniden değerleme) 1 Ocak 2022'de (şu anda gerçekleşmiştir) ve daha sonra 14 yıllık aralıklarla yapılacaktır. Ancak, ana değerlendirmede belirlenen vergi matrahı tutarları ilk kez 01.01.2025 tarihinden itibaren geçerli olacaktır. Bu nedenle bir sonraki ana değerlendirme 01.01.2036 tarihinde yapılacak ve 01.01.2037 tarihinden itibaren geçerli olacaktır.

Bir ana değerlendirmeden sonra, vergi değerlendirme tutarı 14 yıl boyunca değişmeden kalır. Bu, bu süre zarfında standart arazi değerlerinde veya diğer kriterlerde meydana gelen değişikliklerin dikkate alınmadığı anlamına gelmektedir. Sadece 14 yıl sonraki bir sonraki ana değerlendirmede, o zamanki güncel değerlere göre yeni bir değerleme ve hesaplama yapılacaktır.

Vergi değerlendirme tutarıyla ilgili olan bu süreçten bağımsız olarak, yerel yönetimin değerlendirme oranını değiştirmesi halinde emlak vergisi daha erken bir tarihte yeniden değişebilir.

Emlak vergisi reformunun bir sonucu olarak, üçüncü şahıslara ait araziler üzerindeki binaların vergilendirilmesi kullanıcıdan arazi sahibine devredilmiş, böylece bina kullanıcıları için vergi yükümlülüğü ortadan kalkmıştır.

Emlak vergisi değerlendirme bildiriminizle ilgili herhangi bir sorunuz varsa, lütfen yalnızca vergi dairesiyle iletişime geçin. Offenbach Belediyesi'nin bu konuda herhangi bir bilgi veremeyeceğini lütfen unutmayın. Vergi dairesinin iletişim bilgilerini emlak vergisi değerlendirme bildiriminizde bulabilirsiniz. Alternatif olarak, lütfen 1 Ağustos 2025'ten beri sorumlu olan Fulda vergi dairesine 0661-9610-0 numaralı telefondan EW dosya numaranıza atıfta bulunarak başvurun.

"Einheitswertaktenzeichen" veya "EW-Az." olarak da bilinen dosya numarası (16 haneli), vergi dairesinden gelen son değerlendirme bildiriminde veya Offenbach am Main şehrinden aldığınız son emlak vergisi değerlendirme bildiriminde bulunabilir.

Önemli: Lütfen en son emlak vergisi değerlendirme bildiriminizi aldığınızdan bu yana meydana gelen değişiklikleri de vergi dairesine yazılı olarak bildirin. Bunun için bir posta mektubu veya e-posta kullanın.

Vergi dairesindeki vergi bölümü sorularınızı 069 8065-2212 numaralı telefondan veya grundsteueroffenbachde adresinden e-posta yoluyla yanıtlamaktan mutluluk duyacaktır. Ayrıca son emlak vergisi değerlendirme bildiriminizde sizden sorumlu irtibat kişisini de bulabilirsiniz.

İşleme alınması beklenen çok sayıda soru ve vaka nedeniyle belediye, vergi departmanındaki personel sayısını geçici olarak artıracaktır. Ancak, yakın gelecekte sorularınızın işleme alınmasının normalden daha uzun sürebileceğini lütfen unutmayın.