Magistrat beschließt aufkommensneutralen Hebesatz

Weil die Grundsteuermessbeträge durch die neue hessenweit einheitliche Berechnungsmethode der Finanzämter teils deutlich gesunken sind, muss – auch ohne Grundsteuer-Erhöhung – im Gegenzug der Hebesatz der Stadt angehoben werden, damit die Stadt unverändert rund 46 Millionen Euro Einnahmen aus der Grundsteuer erzielt: „Der neue aufkommensneutrale Hebesatz für die Grundsteuer B beträgt deshalb 1.230 Punkte“, so Wilhelm. Die geringe Abweichung des vom Land Hessen ermittelten aufkommensneutralen Hebesatzes von 1.201 Punkten ergibt sich aus der älteren Datengrundlage. Das Land hatte für seine Hochrechnung und Empfehlung ältere Daten aus dem Jahr 2022 zugrunde gelegt. „Wir rechnen jetzt mit den aktuellen Daten vom Januar 2025. Mit der Festsetzung auf 1.230 Punkte erzielt die Stadt nach der Reform nahezu die identischen Einnahmen wie vor der Grundsteuerreform.“ 

Wilhelm macht zugleich deutlich: „Trotz des neuen Hebesatzes bezahlen rund 61 Prozent der Offenbacher Eigentümer und Mieter am Ende sogar weniger Grundsteuer als bisher. Rund 39 Prozent werden dagegen mehr zahlen müssen, wenn Häuser schon sehr lange nicht mehr neu bewertet wurden. Dass wir trotz aller finanziellen Nöte zwei Jahren lang mit den gleichen Einnahmen wie bisher hinkommen können, entlastet am Ende aber alle.“

Das Grundsteuer-Aufkommen ist Teil der Haushaltsplanung für die Jahre 2025 bis 2028, die der Magistrat der Stadt Offenbach in seiner Sitzung am heutigen 26. Februar gemeinsam verabschiedet und der Stadtverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorgelegt hat. „Unser Ziel, die Menschen hier in Offenbach nicht stärker zu belasten, konnten wir erreichen, weil wir bereits im Sommer 2024 als Magistrat schnell und geschlossen gehandelt haben und bei der Haushaltsaufstellung strikt gespart haben“, so Wilhelm weiter. 

Der Zeitplan für die Aufstellung des Haushalts hatte sich erheblich verzögert, da das Land Hessen auch von den Ergebnissen des Zensus betroffen war. Dadurch konnte das Land den Kommunen erst sehr viel später als üblich mitteilen, wie viel Geld die Stadt 2025 aus dem Kommunalen Finanzausgleich (KFA) erhält. Über den KFA hat das Land Hessen den Städten und Gemeinden die erforderlichen Geldmittel zur Verfügung zu stellen, die sie zur Durchführung ihrer eigenen und der übertragenen gesetzlichen Aufgaben benötigen. Diese Zuweisung ist die größte Einnahmequelle der Stadt Offenbach. Sie fällt aber – je nach wirtschaftlicher Lage – von Jahr zu Jahr unterschiedlich hoch aus. 

Aufgrund drastisch gestiegener Kosten sowie Prognosen, wonach der KFA und möglicherweise auch die Einnahmen aus der Gewerbesteuer sinken werden, stand die Stadt Mitte 2024 vor einem Haushaltsloch von insgesamt 250 Millionen Euro bis 2028. Um gegenzusteuern hatte der Magistrat umgehend über ein Sofortpaket Sparmaßnahmen eingeleitet, die laut Stadtkämmerer Wilhelm in den kommenden Jahren konsequent fortgeführt werden müssen. Ergänzend stand lange Zeit eine sofortige Erhöhung der Grundsteuer um bis zu 600 Punkte im Raum, um angesichts der wirtschaftlichen Lage überhaupt einen genehmigungsfähigen Haushalt aufstellen zu können. Ein genehmigter Haushalt ist für die Stadt zwingend, um unter anderem die massiven Ausgaben für den Bau und die Sanierung von Schulen und Kitas leisten zu dürfen. „Kinder und Bildung sollten aber unter der Haushaltslage nicht leiden, das war unser Ziel“, so Wilhelm. Alle Details zum Haushalt wird der Magistrat in einer Pressekonferenz am 27. Februar vorstellen.

Wenig erfreulich ist der Ausblick auf die nächsten Jahre, die in der Haushaltsplanung bis 2028 zu berücksichtigen sind: „Noch haben wir keine Lösung für die Schere zwischen wachsenden Ausgaben und stagnierenden Einnahmen für die Zeit ab 2027. Weil wir etwa auf Schulbau und Kitasanierung nicht verzichten wollen und können, gehen wir aufgrund des großen Defizits in unserer jetzigen Planung davon aus, dass die Grundsteuer trotz aller Einsparungen ab dem Jahr 2027 steigen muss. Anders ist der Haushalt durch das Regierungspräsidium in Darmstadt derzeit nicht genehmigungsfähig.“ 

Nach den bisherigen Berechnungen müsste der Grundsteuer-Hebesatz bei gleichbleibenden Bedingungen ab 2027 um 300 Punkte angehoben werden, damit die Stadt weiterhin handlungsfähig bleibt und in Schulen, Kitas und andere wichtige Zukunftsprojekte investieren kann. „Weil wir frühzeitig entschlossen gespart haben, konnten wir trotz geringerer Einnahmen eine Grundsteuererhöhung für die kommenden zwei Jahre abwenden. Die Kassen sind aber leer und wenn sich bis 2027 nichts grundlegend ändert, wird es zu einer Erhöhung kommen müssen. Mir ist sehr wichtig, dass heute schon den Menschen ehrlich und offen zu sagen“, betont Stadtkämmerer Wilhelm. 

Der Magistrat hat sich bewusst gegen die Alternative entschieden, die Grundsteuer wie in anderen Kommunen bereits jetzt sofort zu erhöhen. Wilhelm erklärt die für den Magistrat wesentlichen Gründe dafür: „Erstens gibt es eine alte Lebensweisheit: Wenn man sich einmal an zusätzliche Einnahmen gewöhnt hat, werden diese auch ausgegeben. Das macht es für die Bürgerinnen und Bürger teurer und für die Verwaltung einfacher. Das aber ist nicht unser Verständnis einer verantwortungsvollen Politik. Zweitens haben wir jetzt zwei Jahre lang Zeit, in Magistrat, Koalition, Opposition und Verwaltung nach Wegen zu suchen, eine Grundsteuererhöhung in 2027 zu reduzieren. Wir werden den Spardruck weiter hochhalten. Drittens läuft derzeit im Land Hessen eine Diskussion um die Evaluation des KFA, deren Ergebnisse wir dann berücksichtigen können. Viertens werden wir immer weiter fordern, dass Bund und Länder ihrer Verantwortung nachkommen und die Kommunen finanziell für ihre Aufgaben angemessen ausstatten. Denn die Kommunen erbringen täglich essentielle Leistungen, damit das gesellschaftliche Zusammenleben gut funktioniert und sie kümmern sich um grundlegende Aufgaben wie Schulgebäude, Kitas, Busse und Straßen. Es bleibt abzuwarten, was eine neue Bundesregierung hier tut. Fünftens gewinnen wir so alle Zeit um abzuwarten, ob es zur einer wirtschaftlichen Erholung in Deutschland kommt, bei der auch die kommunalen Steuer-Einnahmen wieder steigen.“

Die Stadtverordnetenversammlung beschließt den neuen aufkommensneutralen Hebesatz final am 20. März 2025 zusammen mit der Haushaltsplanung.

Die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer ergibt sich aus der Multiplikation des individuellen Grundsteuermessbetrags, den das Finanzamt berechnet, mit dem kommunalen Hebesatz. Das Ergebnis wird anschließend durch 100 geteilt. Beispiel: Ein Messbetrag von 68,50 Euro ergibt einen jährlichen Grundsteuerbetrag von 842,55 Euro. (68,50 x 1230 = 84.255. Diese Summe geteilt durch 100 ergibt einen Betrag von 842,55 Euro.)

Die jährliche Grundsteuer ist in der Regel quartalsweise an die Stadt zu zahlen. In Härtefällen sind Ratenzahlungen möglich, um die finanzielle Belastung durch die Reform zu verringern. Grundsätzlich kann die Grundsteuer vollständig auf die Mieterinnen und Mieter einer Immobilie umgelegt werden. Sie wird dann über die Nebenkosten abgerechnet. 

Die bisherigen Grundsteuer-Bescheide haben zum 31.12.2024 ihre Wirksamkeit verloren. Die neuen Grundsteuer-Bescheide auf Basis des Hebesatzes von 1.230 Punkten werden nach Beschluss der Hebesteuer-Satzung durch die Stadtverordneten voraussichtlich ab Mitte April an die Eigentümer versendet. Zu zahlen ist dann rückwirkend für das erste Quartal 2025. Mitte Mai ist die nächste Zahlung für das zweite Quartal fällig.