Stadt versendet Grundsteuerbescheide

Aufgrund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts haben Bundesregierung und Bundesländer die Berechnung der Grundsteuer neu geregelt. Die Reform trat zum 1. Januar 2025 in Kraft. Ziel der Reform ist es, bestehende Ungerechtigkeiten zu beseitigen, die sich bislang aufgrund unterschiedlicher Wertberechnungen von vergleichbaren Immobilien ergaben. Im Ergebnis führt dies dazu, dass sich die Höhe der Grundsteuer für alle Immobilien ab diesem Jahr nach oben oder nach unten verändert. Klarheit verschaffen die neuen Grundsteuerbescheide, die die Stadt in den kommenden Tagen an die Eigentümerinnen und Eigentümer versendet. 

Weil die Grundsteuermessbeträge durch die neue hessenweit einheitliche Berechnungsmethode der Finanzämter teils deutlich gesunken sind, musste im Gegenzug der Hebesatz angehoben werden, damit die Stadt unverändert rund 46 Millionen Euro jährlich als Einnahmen aus der Grundsteuer erzielt. Der neue Hebesatz wurde am 20. März 2025 von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen und liegt für die Grundsteuer A bei 370 Prozentpunkten und für die Grundsteuer B bei 1.230 Prozentpunkten. Stadtkämmerer Martin Wilhelm betont: „Es ist uns trotz schwieriger Haushaltslage gelungen, die Grundsteuer-Reform für 2025 und 2026 so umzusetzen, dass die Stadt nicht weniger, aber auch nicht mehr Einnahmen als bisher erzielt. Mit diesen neuen Hebesätzen erreichen wir die Aufkommensneutralität, wie sie im Zuge der Reform angestrebt wurde.“ 

Dieses Ziel zu erreichen stand zwischenzeitlich in Frage, da sich die Haushaltssituation für die Stadt seit Mitte 2024 drastisch verschlechtert hat. „Offenbach steht mit dieser Situation längst nicht alleine da. Rund 60 Prozent der hessischen Kommunen haben in jüngster Zeit die Grundsteuer grundsätzlich erhöhen müssen, weil die Einnahmen wegbrechen. Und das zeitgleich mit der Reform, die ohnehin für viele Immobilien zu höheren Grundsteuerbeträgen führt. In Offenbach ist es uns aber gelungen, den Hebesatz vorerst nicht weiter erhöhen zu müssen, als dies für die Aufkommensneutralität erforderlich war. Im Ergebnis entlastet das am Ende alle Betroffenen.“

Konkret bedeutet dies, dass es für die Mehrheit der Offenbacher Eigentümerinnen und Eigentümer (rund 61 Prozent aller Immobilien) selbst mit dem reformbedingten höheren Hebesatz sogar günstiger wird. Rund 39 Prozent müssen jedoch – auch ohne zusätzliche Steuererhöhung – teils erheblich mehr zahlen als in der Vergangenheit. Teurer wird es meist für diejenigen Gebäude, die schon sehr lange nicht mehr neu bewertet wurden. 

Über die genaue Höhe der zu zahlenden Beträge informieren die Grundsteuerbescheide, die nun nach und nach versendet werden. Da die Grundsteuer in der Regel viermal im Jahr abgebucht wird, sind im Mai nach Erhalt des Bescheides einmalig zwei Zahlungen fällig: rückwirkend für das erste Quartal (Januar bis März) sowie bereits für das zweite Quartal 2025 (April bis Juni). Für das erste Quartal musste bislang noch nichts gezahlt werden, da der neue Hebesatz erst Ende März beschlossen werden konnte. 

Dass die neuen Grundsteuerbescheide erst jetzt versendet werden können, ist der verspäteten Aufstellung des städtischen Haushaltes 2025 geschuldet. Weil die Stadt Offenbach erst im November 2024 über ihre Einnahmen durch den Kommunalen Finanzausgleich informiert wurde, konnte der Haushalt nicht wie gewohnt Ende des Jahres beschlossen werden. Hätte die Stadt damals ohne das Vorliegen aller Informationen einen Hebesatz beschlossen, wäre es mit großer Wahrscheinlichkeit notwendig geworden, diesen noch einmal anzupassen. Um die Eigentümerinnen und Eigentümer nicht in kurzer Zeit mit veränderten Beträgen und den notwendigen Anpassungen ihrer Zahlungen zu konfrontieren, hatte die Stadt darauf verzichtet. 

„Die bundesweite Grundsteuer-Reform fällt leider zeitlich in eine Lage, in der sich die Finanzsituation der Kommunen zunehmend verschlechtert. Ich betone immer wieder: Die kommenden zwei bis drei Jahre werden für Offenbach schwer“, so Stadtkämmerer Wilhelm. „Aufgrund dieser Entwicklung sind die Haushalte der Stadt Offenbach bis 2028 nur mit einer Erhöhung der Grundsteuer um 300 Punkte ab 2027 genehmigungsfähig. Was andere Kommunen jetzt schon tun müssen, wird Offenbach spätestens dann auch tun müssen. Mir ist wichtig, dass so offen und ehrlich jetzt schon zu sagen. An die neue Bundesregierung habe ich deshalb ganz klare Erwartungen. Seit längerem kämpfe ich schon für eine angemessene Finanzausstattung der Kommunen durch Bund und Land. Hier muss sich etwas sehr grundlegend verändern.“ 

Bei Zahlungsschwierigkeiten ist rechtzeitig die Finanzbuchhaltung der Kämmerei zu informieren.

Fragen beantwortet die Steuerabteilung der Kämmerei telefonisch unter 069 8065-2212 oder per Mail an grundsteueroffenbachde. Wer Fragen zum Grundsteuermessbescheid hat, wird allerdings gebeten, sich ausschließlich an das Finanzamt zu wenden. Hierzu kann die Stadt Offenbach keine Auskünfte erteilen.