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In den vergangenen Jahren sind an einigen Gebäuden in Offenbach vermehrt Rissschäden aufgetreten. Es gibt vielfältige mögliche Ursachen dafür.

Für Risse in Wohn- und Geschäftshäusern kommen eine Vielzahl möglicher Gründe in Frage, die im Baugrund oder im Gebäude selbst – aber auch in benachbarten Baustellen oder an einem defekten Kanalsystem – liegen können. Wo immer Häuser im Stadtgebiet gebaut werden, muss immer wieder neu die Tragfähigkeit des Bodens und dessen Fähigkeit zur Aufnahme von Wasser geprüft werden.

Eine Besonderheit in Offenbach ist unter der Oberfläche begründet: Vor 30 Millionen Jahren lag das heutige Offenbacher Stadtgebiet unter dem Meeresspiegel. Sedimente setzten sich ab. Auenlandschaften kamen und gingen. Als das Wasser verschwand wuchsen Bäume und Sträucher und vergingen wieder. Daraus entstand, wofür der Offenbacher Untergrund heute bekannt ist: neben- und übereinanderliegende Schichten aus Ton, Lehm, Stein oder Sand. Insbesondere der Ton spielt hier eine besondere Rolle. Unter Wassermangel kann Ton schrumpfen. Passiert das unter dem ganzen Fundament eines Hauses, ist dies oft unproblematisch: Das ganze Haus senkt sich einfach. Je nach Bodenbewegung sind auch größere Höhenveränderungen bei Häusern (teilweise über 50 Zentimeter) zwischen Winter und Sommer bekannt. Erkennen lässt sich dies am besten mit Setzmarken.

Schrumpft dagegen an einer Stelle unter dem Gebäude der Ton, während sich an anderen Stellen nichtschrumpfender Boden befindet, sackt das Haus nur an dieser Stelle ab und bekommt Risse. Mitunter steht die rechte Seite des neuen Hausfundamentes auf Ton, der bei extremem Wassermangel stark schrumpft, und die linke auf Stein. Herrscht wie aktuell Wassermangel im Boden vor, zeigen sich die Spuren von Setzungen an Gebäuden, die auf Tonschichten stehen, mit der Zeit immer deutlicher.

Die Ursache von Rissen kann aber vielfältig sein. Insbesondere dann, wenn sich die Risse an einem Gebäude sehr schnell verändern. „Um private Hauseigentümer bei der Ursachenforschung zu unterstützen, hat die Stadt in einem Pilotprojekt einen Leitfaden erarbeitet“, erläutert Bau- und Umweltdezernent Paul-Gerhard Weiß. Damit reagierte Weiß auf zunehmende Rissbildungen in Gebäuden, die seitens der Eigentümer oft auf das Vorhandensein von Bäumen in der Nähe zurückgeführt werden. „Der jeweilige Schaden muss immer individuell geprüft werden. Das ist nicht die Aufgabe der Stadt. Mit dem Leitfaden wollen wir aber die Eigentümer unterstützen, um eine erste Einschätzung vornehmen zu können und dabei auch bautechnische Aspekte zu berücksichtigen bevor kostenintensive Untersuchungen beauftragt werden.“ Mithilfe des Leitfadens können Hausbesitzer selbst beurteilen, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind. Eine Checkliste hilft dabei.

Um den Leitfaden zu erstellen, hat die Stadt – gesteuert über eine Expertenrunde aus Bau-, Umwelt-, Boden- und Baumexperten – in einem Pilotprojekt für Hauseigentümer das sinnvolle Vorgehen für eine Ursachenanalyse getestet und alle Kosten für die erforderlichen Untersuchungen und Gutachten übernommen. Hierfür wurden unabhängige Gutachter der verschiedenen Fachrichtungen beauftragt, allesamt öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Für die dendrologischen Untersuchungen wurde aus fünf angefragten Gutachtern das Büro Zorn, ein renommiertes Sachverständigenbüro für Gartenbau, ausgewählt. Die Bodenuntersuchungen wurden an das ebenfalls anerkannte Institut für Geo-, Bau- und Umwelttechnik, Baugrund- und geologische Gutachten, Franke-Meißner & Partner vergeben. Für die Beweissicherung am Gebäude und darauf aufbauend dann auch die Schadensanalyse aus gebäudefachlicher Sicht wurden Angebote bei vier Sachverständigenbüros angefragt und davon letztlich das Architektur- und Sachverständigenbüro Riehl beauftragt.

Die beteiligten Fachleute betonen, dass für die Schadensermittlung wissenschaftliche Erkenntnisse notwendig sind. Da im Stadtgebiet sehr unterschiedliche Bodenarten vorherrschen, ist immer eine standortspezifische Fachbeurteilung notwendig, die verschiedene Untersuchungen voraussetzt. Beauftragt werden müssen Gutachten unter anderem zur Bauphysik und Statik, zu Baugrund und Boden, zum Zustand der Kanal- und Hausanschlüsse oder zur Baumphysiologie, wenn Bäume in der Nähe der Häuser stehen. Aber: Häufig treten Risse in Gebäuden auf, die mit dem Baugrund gar nicht in Zusammenhang stehen. Das lässt sich erkennen und Geld für unnötige Gutachten kann gespart werden. Ein erstes Indiz in der Ursachenforschung sind die Rissverläufe selbst: Sie lassen oft bereits auf die Ursache schließen. Auf dieser Grundlage hat die Stadt Offenbach ein Verfahren zur Vereinheitlichung und fundierten Fachbeurteilung entwickelt.

Paul-Gerhard Weiß: „Hausbesitzer sind gut beraten, die wirklichen Gründe für die Schäden zu ermitteln, damit sie zielgerichtet weitere Schäden verhindern können.“ Oft werde lediglich durch die Betrachtung eines einzelnen möglichen Faktors vorschnelle Schlüsse ohne genaue Untersuchung gezogen – beispielsweise der Baum vor dem Haus oder im Nachbargarten oder eine defekte Kanalisation. „Schnellschüsse helfen aber nicht weiter und können den Schaden auf Dauer noch verschlimmern, wenn die eigentliche Ursache nicht beseitigt wurde.“ So liefern auch die von einigen Eigentümern immer wieder angeführten Gutachten aus der Vergangenheit lediglich die immer gleichen, älteren Literaturhinweise, aus denen pauschal auf eine Beteiligung der Bäume geschlossen wird, ohne dass im Rahmen der Gutachten baumphysiologische Grundlagen beachtet oder konkrete Untersuchungen durchgeführt wurden. Der neue Leitfaden bietet wichtige Hinweise für ein fachgerechtes Vorgehen des Hausbesitzers auf dem aktuellen Stand des Wissens. Aufgezeigt werden sowohl verschiedene mögliche Ursachen sowie die Zusammenhänge zwischen Konstruktion, Gründung und Baugrund. Eine Checkliste hilft dabei eine sinnvolle Reihenfolge für die Untersuchung zu finden und damit unnötige Kosten für teure Gutachten zu vermeiden, die eine Ursache an der falschen Stelle untersuchen.

Die Ergebnisse des Pilotprojekts bestätigen die im Leitfaden dargestellte Vorgehensweise. So zeigte sich im konkreten Fall, dass der Boden zwar aus Rupelton besteht, der bei Wasserentzug sehr schrumpfanfällig ist. Der erste Verdacht, die Straßenbäume könnten ursächlich daran beteiligt sein, bestätigte sich jedoch nicht, da Bäume nur mit einer bestimmten maximalen Kraft Wasser aus dem Boden ziehen können. Wird das Wasser in feinen Tonporen stärker festgehalten, kann es vom Baum nicht mehr entzogen werden. Aufschluss hierüber gibt der sogenannte pF-Wert, der im Rahmen der Untersuchungen ermittelt wurde. Dass das in den Feinporen zu fest gebundene Wasser (sog. Totwasser) für Pflanzen nicht verfügbar ist, ist ein lange belegter wissenschaftlicher Fakt. Auch Wurzeln wurden im Bereich des Baugrundes nicht gefunden. Stattdessen brachte eine Befahrung der Hausanschlüsse sowie eine Kampfmittelsondierung mögliche Ursachen im Untergrund ans Licht.

Ebenfalls deutlich wurde, dass an älteren Gebäuden nicht alle Rissschäden auf die gleiche Ursache zurückzuführen sind. So entstehen z. B. Risse an Verblendungsteilen der Fassaden häufig durch Materialwechsel und entsprechend unterschiedlichem Ausdehnungsverhalten bei Temperaturschwankungen. Die Risse haben dann meist nichts mit Fundamentbewegungen zu tun. „Die Untersuchungen externer Experten im Zuge des Pilotprojekts haben gezeigt, dass Rissschäden vielfältig und oft aufgrund verschiedener Ursachen entstehen“, so Weiß.

Grundsätzlich ist eine Kommune nicht verpflichtet, die Ursachenforschung für private Eigentümer zu betreiben. Die Stadt ist lediglich gefragt, wenn von öffentlichem Grund oder öffentlichem Eigentum, wie Bäumen auf Gehwegen, Beschädigungen ausgehen. Paul-Gerhard Weiß sagt: „Wir haben aber für dieses Pilotprojekt allen Besitzern der betroffenen Gebäude angeboten, die Untersuchungen auf Kosten der Stadt zu übernehmen, um die verschiedenen Beteiligten zusammen zu führen und Erkenntnisse für das richtige Vorgehen und die Ursachenforschung zu gewinnen.“ Weiß erinnerte außerdem daran, dass die Stadt mit ihren eigenen Gebäuden ebenfalls von Rissen betroffen ist und deshalb ebenfalls Interesse an einer sinnvollen und kostensparenden Vorgehensweise hat. „Wir werden den Leitfaden auch selbst anwenden.“

Die Broschüren und der Flyer sind im Baubüro, bei der Bauaufsicht und unter www.offenbach.de als pdf erhältlich. Die städtische Expertengruppe wird auch in den nächsten Monaten die Entwicklung weiter begleiten. Die Fachämter beraten bei Fragen gern, erreichbar sind sie unter umweltamtoffenbachde.

16. Oktober 2020