Umfassende Analysen der Gebäudesubstanz und Betonproben zeigen Brandschutz- und Qualitätsmängel im Gebäudebestand von Station Mitte und Mathildenschule auf

Die Abbrucharbeiten im Inneren der Station Mitte schreiten weiter voran. Gleiches gilt für die Vorbereitung der umfassenden Sanierung des ersten von zwei Bestandsbauteilen der Mathildenschule aus den 1970 er Jahren, nachdem der Neubau der Integrierten Gesamtschule bereits im Juli 2024 fertiggestellt wurde und in Betrieb ist. 

Analysen der mit dem Umbau beauftragten Stadtwerkegesellschaft OPG und dabei festgestellte Mängel, sei es bei dem Brandschutz der Decken im ehemaligen Kaufhofgebäude oder bei der Bausubstanz des ersten von zwei Bestandsbauteilen der Mathildenschule ermöglichen jetzt eine sorgfältige, belastbarere und angepasste Zeit- und Kostenplanung für beide Baumaßnahmen. Bei der Station Mitte erfordert die Brandschutztechnische Beschaffenheit der Decken eine Verlängerung des laufenden europaweiten Ausschreibungsverfahrens für einen Generalübernehmer. 

Station Mitte

Die Stadtwerke Tochter OPG Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH arbeitet derzeit im Auftrag der Station Mitte GmbH an der Erstellung der Bauantragsunterlagen und Fachplanung der technischen Gebäudeausstattung, die bis nach den Sommerferien fertig gestellt sein sollen, auch die Abbruch- und Demontagearbeiten laufen weiter wie geplant. 

Im Zuge des aktuellen Abbruchs und der Demontage der alten technischen Anlagen im Inneren des früheren Kaufhaus-Gebäudes wurde in den vergangenen Wochen vor allem die Beschaffenheit der Decken untersucht. Ursprünglich waren für das Frühjahr umfassende bautechnische Untersuchungen, einschließlich Beton-Beprobungen vorgesehen. Aufgrund von Ressourcenengpässen beim zunächst beauftragten Unternehmen kam es jedoch zu Verzögerungen, sodass der Auftrag storniert werden musste. Ein neues Fachunternehmen wurde inzwischen mit den erforderlichen Untersuchungen betraut. Diese sind derzeit noch im Gange und dienen auch als Grundlage für die brandschutztechnische Bewertung der Bausubstanz durch einen externen Sachverständigen. Allerdings, und das ist eine neue Erkenntnis, über die die Öffentlichkeit frühzeitig informiert werden soll: Erste vorläufige Ergebnisse deuten darauf hin, dass insbesondere der ältere Gebäudeteil ohne weitere Maßnahmen voraussichtlich nicht den heutigen Standards des baulichen Brandschutzes entspricht.

„Bei Bauprojekten im Bestand kommt es häufiger vor, dass man erst im Rahmen der Abbrucharbeiten Detailkenntnis erlangt.“, sagt Boris Kupke, Geschäftsführer im Geschäftsfeld Immobilien der Stadtwerke. „Die nun vorliegenden ersten Einschätzungen des Brandschutzsachverständigen zeigen konkreten Handlungsbedarf auf. Wir entwickeln derzeit geeignete Lösungsansätze – darunter gezielte Kompensationsmaßnahmen wie bspw. die Ertüchtigung der vorhandenen Sprinkleranlage, die in Teilen bereits vom Voreigentümer erneuert wurde.“ Für eine belastbare technische und wirtschaftliche Bewertung dieser Optionen, die Abstimmung mit den Gutachtern sowie die Integration der Ergebnisse in das laufende Vergabeverfahren wird indes, das muss leider in aller Klarheit betont werden, zusätzlicher Zeitbedarf notwendig. „Zudem, auch das ist wichtig und offen auszusprechen, ist es durchaus wahrscheinlich, dass die notwendigen Maßnahmen zu höheren Gesamtkosten führen werden“, erklärt Boris Kupke weiter. „Deshalb können wir nicht so schnell den Vergabezuschlag erteilen wie ursprünglich vorgesehen.“

Andreas Herzog, Geschäftsführer der Station Mitte GmbH, ergänzt: „Mit diesen neuen Erkenntnissen, die sich im Rahmen der Rückbaumaßnahmen und Untersuchungen ergeben haben, werden wir nicht mehr wie ursprünglich geplant im Sommer 2025 den Auftrag an einen Generalübernehmer erteilen können. Damit rechnen wir jetzt erst Ende des Jahres“. Die Verschiebung bedeutet ungefähr ein halbes Jahr Verzögerung im Projekt. 

„Der bisherige sehr straffe Projektzeitplan basierte ebenso wie der für die bisher bekannten Themen gedeckelte Projektkostenplan auf der Annahme, dass es keine negativen Überraschungen geben würde. Im Zuge vertiefender Untersuchungen zeichnet sich jetzt ein erhöhter Anpassungsbedarf beim Brandschutz mit hoher Wahrscheinlichkeit ab“, sagt Stadtkämmerer Martin Wilhelm, der auch Aufsichtsratsvorsitzender der Station Mitte GmbH ist. „Auch wenn wir es gerne schneller hätten, gilt unter diesen Voraussetzungen Wirtschaftlichkeit vor Schnelligkeit. Eine schnelle Vergabe innerhalb des ursprünglichen Zeitplans wäre grundsätzlich möglich. Sie würde jedoch im Projektverlauf sehr wahrscheinlich nachträgliche Kostensteigerungen verursachen. Wir würden damit unser finanzielles Risiko erhöhen. Ein solches Vorgehen möchte ich nicht verantworten“, sagt der Stadtkämmerer. „Wir wollen daher für die geänderten brandschutztechnischen Anforderungen die Wettbewerbssituation erhalten, indem wir jetzt noch nicht vergeben, um für die Stadt ein möglichst wirtschaftliches Ergebnis zu erhalten. Es wäre insofern einerseits verfrüht, konkret höhere Kosten zu benennen, weil dies den Wettbewerbern den Druck nehmen würde. Andererseits dürfte jedem klar sein, dass höhere Gesamtkosten nun naheliegend sind. Um sie im Rahmen zu halten, nehmen wir uns jetzt die Zeit, die brandschutztechnischen Anforderungen detailliert zu bewerten“, sagt Martin Wilhelm. 

Mathildenschule

Eine ähnliche Problematik hinsichtlich des Brandschutzes zeigt sich auch an der Mathildenschule, an der aktuell das erste von zwei Bestandsbauteilen vollständig saniert wird. In einem ersten Schritt wurden in diesem Bauteil die gesamten Unterhangdecken zurückgebaut. Da beim Rückbau der Unterhangdecken Schadstoffe freigesetzt werden können, waren in der Planungsphase keine großflächigen Bauteilöffnungen möglich. „Von den Unterhangdecken ging, solange sie wie im vorherigen Schulbetrieb fest eingebaut waren, keine Gefahr aus“ versichert Oliver Frey Bereichsleiter Hochbau im Geschäftsfeld Immobilien der Stadtwerke.

Das Stahlbetontragwerk liegt nun vollständig frei. Nach umfangreichen Untersuchungen zeigt sich auch an der Mathildenschule, dass die Stützen und Decken nicht den heutigen Brandschutzanforderungen entsprechen. Abweichend von der Station Mitte, in der die vorhandene Sprinkleranlage in die Lösungsansätze integriert werden kann, müssen an der Mathildenschule andere Ansätze untersucht werden.

Weiter zeigt sich nun, dass die Stahlbetonkonstruktion umfangreich saniert werden muss, um weiter dauerhaft ihre sichere Funktion zu gewährleisten. Hierzu ist zum einen eine Sanierung von Stahlbetonbauteilen und Auflagern erforderlich, bei denen im Laufe der Zeit Beton abgeplatzt ist. Zum anderen müssen vorhandene Stahlverbindungen zwischen den Stahlbetonteilen zusätzlich gesichert werden. Verursacht wurden diese Mängel bereits während der Bauerrichtung in den 1970er Jahren, die aber erst jetzt im Zuge des freigelegten Tragwerkes aufgedeckt werden konnten.

Da noch nicht alle abschließenden Untersuchungsergebnisse vorliegen, kalkuliert man für das in der Sanierung befindliche Bauteil und für das noch folgende Bauteil Kosten im mittleren einstelligen Millionenbereich für den Brandschutz und die Sanierung der Stahlbetonkonstruktion. 

Um für das noch folgende Bauteil eine höhere Planungssicherheit zu erreichen, wird es im noch folgenden Bauteil den Sommerferien eine umfangreiche Bauteiluntersuchung geben. Wegen der auch dort verbauten schadstoffbelasteten Unterhangdecken werden diese Untersuchungen in entsprechend aufwändig abgesperrten Sicherheitsbereichen stattfinden. Die Planer reduzieren durch diese Untersuchung das terminliche Risiko. Allein für das derzeit in der Sanierung befindliche Bauteil gehen die Planer von einer Bauzeitverlängerung von mindestens 3 Monaten aus.

Hintergrundinformationen: 

Station Mitte GmbH Offenbach

Die Station Mitte ist ein wichtiges Leuchtturmprojekt für die Zukunftsfähigkeit der Innenstadt. Die Transformation des ehemaligen Warenhauses in ein innovatives Begegnungs-, Kultur- und Lernzentrum mit erweiterter Stadtbibliothek sowie Verkaufsflächen und einem kleinen Café wird von der Station Mitte GmbH verantwortet. Die 100prozentige Tochter der GBO Gemeinnützigen Baugesellschaft mbH Offenbach aus dem Geschäftsfeld Immobilien der Stadtwerke Offenbach ist Eigentümerin des Gebäudes und wird die Flächen vermarkten sowie das Gebäude betreiben. Die OPG Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH, ebenfalls ein Teil des Immobilien-Geschäftsfeldes der Stadtwerke Offenbach, steuert den Umbau. Damit unterstützen die Stadtwerke den Transformationsprozess von Stadtbibliothek und Innenstadt. 

Weitere Infos online unter www.offenbach.de/station-mitte 

Mehr Infos zum Zukunftskonzept Innenstadt

Deutsche Innenstädte stecken infolge des schrumpfenden Handels in einem harten Umbruch. Vor diesem Hintergrund hat die Stadt Offenbach bereits 2020 gemeinsam mit den Offenbacherinnen und Offenbachern, dem IHK nahen Verein Offenbach offensiv sowie den Planern des Büros urbanista ein Zukunftskonzept für die Innenstadt entwickelt – ein Konzept, das mittlerweile 16 Projekte umfasst. Ziel ist es, wie Oberbürgermeister Dr. Felix Schwenke betont, den verbliebenen Handel zu stärken und neuen Handel zu ermöglichen. Weil es aber nicht mehr so werden wird wie früher, sollen auch völlig neue Anlässe geschaffen werden, um in die Innenstadt zu kommen. Die 16 Projekte des Zukunftskonzept Innenstadt sind deshalb ganz bewusst unterschiedliche Angebote, um das Herz der Stadt als einen einladenden und lebendigen Ort zu erhalten. Über die Hälfte der Projekte befindet sich bereits in Umsetzung. Mit voller Kraft gestaltet die Stadt Offenbach den Wandel – gemeinsam mit zahlreichen innerstädtischen sowie externen Akteuren. Gemeinsam möchten sie die Stadtmitte liebenswert machen. Weitere Infos online unter www.offenbach.de/zukunft-innenstadt 

Stadt investiert in Bildung

Die Stadt Offenbach am Main investiert seit 2007 kontinuierlich in moderne Schul- und Kitagebäude. Grund sind steigende Schülerzahlen und das Ziel, optimale Lernbedingungen für die kommenden Generationen zu schaffen. Mit anteiliger Unterstützung von Bund und Land sind seit 2007 bis heute bereits über 404 Millionen Euro in den Neubau sowie die Sanierung von Schulen und Kindertagesstätten geflossen. Heute lernen rund 50 Prozent der rund 18.700 Schülerinnen und Schüler in komplett neuen oder vollständig sanierten Schulgebäuden. Weitere 20 Prozent besuchen teilsanierte Einrichtungen, 15 Prozent gehen in Schulen, die aktuell umgebaut oder erweitert werden. Von insgesamt 2.472 Kitakindern in städtischen Einrichtungen gehen 80 Prozent in neue oder vollständig sanierte Kindertagesstätten. Derzeit sind Bauprojekte im Wert von rund 321 Millionen Euro für Schulen in Planung oder im Bau. 

Das Hochbaumanagement des Amts für Planen und Bauen verantwortet als Eigentümervertretung und Bauherr die Maßnahmen. Es übernimmt die planerische Ausrichtung und Entwicklung der Projekte. Für die Projektsteuerung aller Sanierungs- und Neubauprojekte beauftragte der Magistrat die OPG Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH, ein Tochterunternehmen der Stadtwerke Offenbach. Im Auftrag der Stadt setzt die OPG viele Projekte der Stadtentwicklung um. Dazu gehören, neben der Projektsteuerung für den Bau und die Sanierung von Schulen und Kitas, die Entwicklung und Vermarktung des Hafenareals und des Innovationscampus.