Die Grundsteuer-Erhebung muss nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom April 2018 bundesweit neu geregelt werden. Die bisherigen, jahrzehntelang unveränderten Einheitswerte müssen ab 2025 durch neue aktuellere Bemessungsgrundlagen ersetzt werden. Die Bundesregierung hat hierfür Ende 2019 ein Bundes-Modell verabschiedet, welches die Bundesländer übernehmen können. Aus Sicht der hessischen Landesregierung ist dieses Bundes-Modell kompliziert und aufwendig. Der Hessische Landtag hat deshalb im Dezember 2021 ein eigenes Modell beschlossen, bei dem die Grundstücksgröße und ein vom Bodenrichtwert abhängiger Faktor die neue Grundlage zur Berechnung der Grundsteuer bilden. Der Bodenrichtwert orientiert sich an der Lage des Grundstücks und wird vom Gutachterausschuss für Immobilienwerte regelmäßig unter Berücksichtigung des Marktgeschehens ermittelt.
Nach der bisherigen Praxis wird die Grundsteuer in zwei Gängen berechnet: Zunächst setzt das Finanzamt anhand des 1964 festgelegten Einheitswertes für Grundbesitz einen Steuermessbetrag fest, der auch der Gemeinde mitgeteilt wird. Danach wird der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Dieses Verfahren wurde höchstrichterlich beanstandet, weil der Einheitswert völlig veraltetet ist. „Hessen hat sich für ein Flächen-Faktor-Verfahren-Modell entschieden“, erläutert Stadtkämmerer Martin Wilhelm und ergänzt: „Völlig klar ist: Mit einer neuen Berechnungsgrundlage wird sich die Summe der zu zahlenden Grundsteuer für alle verändern. Die neue Berechnung wird zwangsläufig dazu führen, dass einige Grundstückseigentümer künftig mehr zahlen müssen, andere weniger. Kurz gesagt: Je größer und wertvoller ein Grundstück ist, desto höher ist die Steuer.“
Trotz der finanziell schwierigen Situation Offenbachs, wird die Stadt keinen Gewinn aus der verfassungsrechtlich notwendigen Neuberechnung ziehen, versichert Stadtkämmerer Wilhelm: „Wir versuchen mit Neuansiedlungen von Unternehmen und harten Einsparungen alles, um die Bürgerinnen und Bürgern nicht noch weiter belasten zu müssen. Das ist auch mein Ziel, wenn es darum geht, nach der neuen Bemessungsgrundlage den Hebesatz ab 2025 so anzupassen, dass der städtische Haushalt nicht weniger, aber auch nicht mehr Einnahmen aus der Grundsteuer erzielt. Um es klar zu sagen: Ich möchte nicht mehr Grundsteuer, sondern mehr Gewerbesteuer. Absoluten Vorrang hat das Ziel, die Einnahmen aus der Gewerbesteuer deutlich zu erhöhen. Diesem Ziel widmen wir alle unsere Anstrengungen, denn jede Unternehmensansiedlung ist eine Chance, die finanzielle Lage der Stadt zum Nutzen aller Bürgerinnen und Bürger nachhaltig zu verbessern.“
2021 hat die Stadt Offenbach aus der Gewerbesteuer insgesamt 85 Millionen Euro eingenommen. Zum Vergleich: Das Aufkommen der Grundsteuer betrug insgesamt rund 43,2 Millionen Euro. „In dieser Größenordnung sollen sich die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken auch künftig an den Kosten für die öffentlichen Leistungen und die Infrastruktur ihrer Stadt beteiligen“, so Wilhelm. Unverändert kann die Grundsteuer auch nach der Reform an Mieterinnen und Mieter – also den tatsächlichen Nutzerinnen und Nutzern von Grundstücken sowie der städtischen Leistungen – umgelegt werden. „Für manche wird es künftig teurer, für andere günstiger. Das lässt sich bei einer neuen Berechnungsgrundlage nicht verhindern.“
Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken müssen in der Zeit vom 1. Juli bis zum 31. Oktober 2022 die geforderten Daten zur Lage und Größe des Grundstücks sowie zur Wohn- und Nutzfläche eigenständig über das Online-Steuerportal Elster abgeben. „Ich bitte alle Steuerpflichtigen, ihre Erklärungen fristgerecht beim Finanzamt einzureichen“, so Wilhelm. Auf Grundlage der Berechnungen der Hessischen Finanzverwaltung wird der neue Offenbacher Hebesatz voraussichtlich im Laufe des Jahres 2024 von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen. Die Steuerbescheide für die geänderten Grundsteuerbeträge werden Ende 2024 / Anfang 2025 durch das Amt Kämmerei, Kasse und Steuern der Stadt versendet.
Aktuelle Informationen zur Meldung von Daten für Eigentümerinnen und Eigentümer
Weitere Informationen:
Für alle Fragen zur Grundsteuerreform können sich Interessierte auf der Homepage der Hessischen Finanzverwaltung informieren
Die Bodenrichtwerte spiegeln – vereinfacht ausgedrückt – die Attraktivität einer Wohnlage wider. Diese ergibt sich aus Angebot und Nachfrage des Marktes. Die Bodenrichtwerte sind künftig neben der Grundstücksgröße wichtigste Grundlage für die Berechnung des Steuermessbetrages. Eine Übersicht der Bodenrichtwerte für Offenbach hält der Gutachterausschuss für Immobilien im Internetportal der Stadt Offenbach bereit.
15. Februar 2022, geändert am 25. Februar 2022 (Im 5. Absatz stand in der ursprünglichen Meldung, dass Eigentümerinnen und Eigentümer einen Brief vom Finanzamt erhalten. Das wurde korrigiert. Richtig ist, dass sie selbständig die Angaben an das Finanzamt übermitteln müssen.)