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„Arrival City – Stadtentwicklung mit Rückenwind“, unter diesem Titel setzen sich Referenten und Fachpublikum aus der Immobilienwirtschaft beim Heuer-Dialog im Hafen Offenbach mit Fragen zur Entwicklung des Offenbacher Unternehmensstandorts auseinander. Gastgeber war der Immobilienbereich der Stadtwerke und hier die OPG Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH.
Heuer-Dialog 2017: Rundgang der Teilnehmer im Hafen
Die Teilnehmer des Heuer-Dialogs bei einem Rundgang im Hafen Offenbach. © Ulrike Hölzinger-Deuscher

Es mag ruhigere Orte für einen fachlichen Dialog wie diesen geben, aber gewiss keinen interessanteren. Inmitten der Großbaustelle des alten Offenbacher Industriehafens, den die OPG gerade in ein urbanes Stadtviertel mit Wohnen und Arbeit, Bildung und Freizeit verwandelt, haben die Teilnehmer/-innen in einer ehemaligen Fabrikhalle, der Kressmann-Halle, Platz genommen. Durch die offenen Türen des Gebäudes, das in wenigen Jahren dem Neubau der Hochschule für Gestaltung (HfG) weichen wird, dringt immer wieder etwas Baulärm.

Mit Unterstützung des Unternehmens hat eine Künstlergruppe den ehemaligen Industriebau in eine Ausstellungshalle umgebaut. Eine Zwischennutzung, wie sie die OPG auf der Industriebrache schon häufig ermöglichte,   um die reizvollen Potenziale der Konversionsfläche aufzuzeigen. Nun also ist aus der Fabrikhalle zumindest für einen Tag auch ein Tagungsraum geworden.

Offenbach im Umbruch

Im Grunde ist nicht nur der Hafen, sondern ganz Offenbach eine große Baustelle. Frankfurts „wilde Schwester“, wie eine große Tageszeitung Frankfurts Nachbarkommune im Kern der Rhein-Main-Region tituliert hat, befindet sich im Umbruch. Die rund 135.000 Einwohner zählende Großstadt mit ihrem rasanten Bevölkerungswachstum löst sich von ihrer industriellen Vergangenheit und entwickelt sich mit hoher Dynamik nicht nur zum begehrten Wohnstandort, sondern immer mehr auch zum gefragten Gewerbestandort gerade auch für Dienstleister und Kreative.

Die „spannendste Stadt im Rhein-Main-Gebiet“, so Offenbachs Stadtkämmerer Peter Freier, sieht auf dem steinigen Weg des langwierigen Strukturwandels „Licht am Ende des Tunnels“. Die Arrival City Offenbach, seit jeher Ankunftsstadt für viele Zuwandererfamilien, entwickelt sich heute auch zur neuen Heimatstadt für Menschen, die aus Frankfurt und seinem Umland zuziehen.

Offenbach ist zurück im Bewusstsein der Immobilienplayer

Begünstigt durch den Wohnraummangel in der Mainmetropole, aber auch durch die vorausschauende Planung neuer Wohnbauflächen zu einer Zeit, in der die Nachfrage noch gering war, ist es Offenbach gelungen, sich entgegen aller hartnäckig haltenden Image-Probleme in das Bewusstsein der Immobilienplayer zurückzubringen, so Božica Niermann, OPG-Bereichsleiterin Quartiers- und Projektentwicklung.

Daniela Martha auf dem Heuer Dialog 2017
Daniela Matha,Geschäftsführerin der OPG, auf dem Heuer-Dialog. © Ulrike Hölzinger-Deuscher

Dabei geholfen hat vor allem das „Leuchtturmprojekt Hafen“, das den Blick der Branche wieder mehr auf Offenbach lenkte. Hier sind bereits 83 Prozent aller Flächen vergeben.

Doch folgt nach dem Wohnraumboom nun auch der Gewerberaumboom, wie es sich die Offenbacher erhoffen?  Stephan Haack, Offenbacher Rechtsanwalt und Notar, dessen Haack Partnerschaftsgesellschaft die Offenbacher Entwicklung genau im Blick hat und ihren Unternehmenssitz jetzt in den Hafen verlegen wird, ist davon überzeugt.

Steigende Nachfrage nach Gewerbeflächen

Auch wenn im Gegensatz zum Wohnraumsektor im Gewerbe noch mentale Blockaden wegen des Offenbacher Images vorhanden seien: „Der Wohnraumboom wird anhalten und die Nachfrage nach Gewerbeflächen in  in den nächsten fünf bis zehn Jahren deutlich ansteigen“, lautet die Prognose des Experten. Zumal das Preisniveau in Offenbach vergleichsweise günstig sei.

Gerade rechtzeitig, um vom Trend zur Urbanisierung und dem damit verbundenen Kampf um die knapper werdenden Flächenressourcen zu profitieren, hat die Stadt ihre „Hausaufgaben“ gemacht und mit einem Masterplan für die Stadtentwicklung im  Bereich Wohnen und Arbeiten klare, verlässliche Perspektiven entwickelt und damit für Investoren „Planungs- und Rechtssicherheit“ (Haack) geschaffen.

Rund 100 Hektar Flächenpotenzial

Aus einem für das Zentrum der Region in dieser Größenordnung sicherlich einmaligen Fundus von rund 100 Hektar Flächenpotenzial wurden in Abstimmung zwischen Politik und Verwaltung, Wirtschaft und Bürgerschaft im Masterplan konkrete Flächen für die Gewerbeentwicklung identifiziert.

Die Stadt kann dabei auch mit größeren Flächen wie dem ehemaligen Güterbahnhofgelände (Aurelis) und dem ehemaligen Allessa-Industriepark (Clariant) im Osten oder bald auch dem Kaiserleigebiet im Westen punkten, das Offenbach gemeinsam mit dem Nachbarn Frankfurt entwickelt.

Nach dem Rückbau des Kaiserleikreisels an der Autobahn 661 werden hier neben einer kleinteiligeren Bebauung und einem neuen Grünzug zum Main bis zu 110 Meter hohe Bürobauten mit guter Sichtbarkeit entstehen.

„Offenbach kann durchaus vom Brexit profitieren.“

„Frankfurter Randlagen wie das Kaiserleigebiet gewinnen an Attraktivität“, ist Dr. Stefan Mitropoulos, Leiter Konjunktur- und Regionalanalysen, Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale, überzeugt. Der Umbau erfolge zu einem glücklichen Zeitpunkt, weil er mit dem Brexit zusammenfalle. „Offenbach kann durchaus vom Brexit profitieren.“

Heuer Dialog 2017
Panel mit Moderatorin Mechthild Harting (Frankfurter Allgemeine Zeitung), Prof. Dr. Kai Vöckler (Hochschule für Gestaltung Offenbach am Main), Peter Freier (Kämmerer Stadt Offenbach), Jörg Lehnerdt (BBE Handelsberatung GmbH) und Jens Imorde (Imorde Projekt- und Kulturberatung GmbH). © Ulrike Hölzinger-Deuscher

Der Experte rechnet vorsichtig mit rund 8.000 Arbeitsplätzen im Bankensektor, die von London nach Frankfurt verlagert werden könnten. Die neuen Büros im Kaiserleigebiet, von dem aus das Frankfurter Zentrum in nur wenigen S-Bahn-Minuten erreichbar sei, könnten für den Backoffice-Bereich der Banken interessant sein. Und auch als Wohnort werde Offenbach von den „Bankern“ und ihren Familien gefragt sein.

Wie das Mischgebiet im Hafen, wo neben den Wohnbauten gerade neue inspirierende Arbeitswelten entstehen, aber auch noch Platz für weitere Gewerbeansiedlung besteht, eignet sich ebenfalls das Aurelis-Gelände bestens für urban production, also die Vereinigung von Wohnen und Arbeiten im städtischen Raum.

Innovationscampus und DesignPort geplant

Dagegen weist der Masterplan das Clariant-Gelände als rein gewerblichen Innovationscampus aus. Allerdings ist die Frage der Altlastensanierung noch nicht vollständig zwischen Eigentümer und Land Hessen geklärt. Eine Tücke, die in vielen Konversionsflächen steckt, wie auch Frankfurts ehemaliger Bürgermeister Olaf Cunitz, heute Leiter Bauland- und Projektentwicklung, DSK Deutsche Stadt und Grundstücksentwicklungsgesellschaft GmbH & Co. KG, aus eigner Erfahrung weiß.

Neben diesen großen Entwicklungsflächen findet sich in Offenbach noch viel kleinteiliger Gewerberaum in den gewachsenen, lebendigen Innenstadtvierteln wie etwa dem Nordend. An dessen Schnittstelle zum neuen Hafen-Standort der Hochschule für Gestaltung definiert der Masterplan einen DesignPort für Kreative und Start-Ups.

Passgenaue Stadtentwicklung

Unterm Strich vermag Offenbach also gerade in jenen Bereichen eine passgenaue Stadtentwicklung umzusetzen, in denen große Nachfrage und entsprechendes Wachstum herrscht. Damit, so Jürgen Amberger, Leiter des Offenbacher Amtes für Wirtschaftsförderung, sei die Stadt in der Lage, zügig auf moderne Anforderungen des Gewerbes zu reagieren.

Heuer Dialog 2017 in der Kressmann-Halle
Fachpublikum beim Heuer-Immobiliendialog in der Kressmann-Halle im Hafen Offenbach. © Ulrike Hölzinger-Deuscher

Offenbach mit seinen vielen Mikrokosmen und Überraschungsmomenten sei „unglaublich spannend“, attestiert Jens Imorde von der Imorde Projekt- und Kulturberatung der Stadt. Die Offenbacher sollten ruhig mehr Identifikation und Selbstbewusstsein entwickeln, dann stelle sich auch langfristig ein Imagewandel ein. Das sieht auch der Urbanist und HfG-Professor Dr. Kai Vöckler so. Heterogenität und Diversität seien Offenbacher Qualitäten, die es gelte, selbstbewusst nach außen zu kommunizieren.

Auf keinen Fall, so Jörg Lehnerdt, Kölner Niederlassungsleiter der BBE Handelsberatung GmbH, dürfe Offenbach versuchen, Frankfurt im Kleinen nachzubauen. „Machen Sie das, was Ihrer Stadt gut tut und setzen Sie auf Qualität und nicht auf Quantität.“

In einigen Bereichen Luft nach oben

Gleichwohl bleibt in einigen Bereichen der Stadtentwicklung noch Luft nach oben.  Die City mit ihrer Fußgängerzone verströmt noch den Charme der 1970er Jahre. Gerade junge Menschen suchten Erlebnis, Entertainment und Aufenthaltsqualität und keinesfalls konsumiges Mittelmaß. Auch hier müsse Offenbach originell und authentisch sein, rät Lehnerdt. Kommune und Wirtschaft haben diese Problemlage erkannt. Für die Innenstadt, kündigte Stadtrat Peter Freier an, solle ein  gesonderter Masterplan aufgestellt werden.

Loimi Brautmann von der Offenbacher Urban Media Projekt GbR empfiehlt den  Stadtplanern und Politikern „Mut zur Mischung“. Nach dem Vorbild des von der OPG entwickelten Hafenviertels  sollten Wohnen, Arbeiten und Freizeit möglichst mitten in der Stadt entstehen.

Wichtig sind die "Einfallstore" einer Stadt

Wo die Stadtgrenzen im Ballungsraum verliefen, sei im öffentlichen Bewusstsein heute zunehmend bedeutungslos, erklärt Prof. Dr. Sebastian Zenker, Department of Marketing, Copenhagen Business School. Wichtig hingegen seien die „Einfallstore“ einer Stadt, die ersten Kontaktpunkte, an denen eine Kommune wie Offenbach  seine Besucher und Kunden empfange.

Hier, am Hauptbahnhof etwa oder am Marktplatz, dem zentralen ÖPNV-Knotenpunkt, sehen Experten wie Dr. Zenker noch erheblichen Handlungsbedarf. Für den  Marktplatz verfolgt die Kommune allerdings bereits konkrete Umbaupläne.

Eine attraktivere Innenstadt mit einladenden S-Bahnzugängen und ein wiederbelebter Hauptbahnhof stehen auch ganz oben auf der Wunschliste von Daniela Matha, Geschäftsführerin der Unternehmen im Geschäftsfeld Immobilien der Offenbacher Stadtwerke-Gruppe. Wichtig für die Stadtentwicklung seien aber auch bezahlbarer Wohnraum und die Reaktivierung der Straßenbahnverbindung zwischen Frankfurt und Offenbach.

Geeignete Plattformen für "Storytelling" notwendig

Doch nicht nur die Verbesserung der Infrastruktur ist nach Auffassung von Prof. Dr. Zenker von Bedeutung für das Standortmarketing. Auch indem Menschen von ihren positiven Erfahrungen in Offenbach berichteten, lasse sich mit der Zeit ein Imagewandel erreichen. Für dieses „Storytelling“ sei es wichtig, geeignete Plattformen anzubieten.

Offenbach, das nehmen die Immobilienfachleute mit aus dem von Miriam Karg moderierten Heuer-Dialog, hat großes Potenzial, bietet viel Raum für Neues und profiliiert sich gerade als Arrival City auch für Unternehmen. Oder wie Offenbachs Wirtschaftsförderer Jürgen Amberger es auf den Punkt bringt: „Da passiert gerade was.“ Wer dabei sein und etwas bewegen will, sollte sich die Stadt einmal näher anschauen.

06.07.2017