Eigentümerveranstaltung 2. November 2023

Die Stadt ist verpflichtet die Grundstücke zu einem „Anfangswert“, dem planungsunbeeinflussten Grundstückswert, zu erwerben und beauftragt einen Gutachter, der diesen Anfangswert bestimmt. Die Stadt tritt mit ihrem Kaufangebot (in einem sogenannten „freihändigen Erwerb“) an die Eigentümer heran. Bei der Höhe des Kaufangebots ist die Stadt an den ermittelten Wert gebunden.

• Die Maßnahme muss erforderlich und der Erfolg absehbar sein.
• Durch Satzungsbeschluss wird die SEM (unter Festlegung des Entwicklungsbereichs) beschlossen.
• Die Maßnahme wird nicht erforderlich, wenn der Ankauf der Grundstücke in einem kooperativen, das heißt freiwilligen Verfahren erfolgen kann. 

Die Stadt setzt auf ein kooperatives Verfahren. Das heißt, erst wenn keine Einigung erzielt werden kann, beschließt die Stadt eine Städtebauliche Maßnahme. Wer dann weiterhin nicht an die Stadt verkaufen will, muss eine sogenannte Abwendungsvereinbarung treffen, mit der die Stadt den für die Baugebietsentwicklung erforderlichen Zugriff auf das Grundstück nehmen darf und der Eigentümer die anteiligen Kosten der Baugebietsentwicklung selbst trägt.

Bei ihrem Kaufangebot ist die Stadt an den gutachterlich ermittelten Anfangswert gebunden. Kaufpreisverhandlungen sind bei einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM) gesetzlich ausgeschlossen. 

Bei großen und passend geschnittenen Grundstücken mit einer überschaubaren Anzahl an Eigentümern kann ein Umlegungsverfahren durchgeführt werden. Das ist dann sicher das unkomplizierteste Vorgehen.

Die Lage in Bieber Waldhof West ist jedoch unglaublich schwierig: hier gibt es sehr viele kleine Grundstücke mit noch mehr Eigentümern (Nachtrag: rund 90 Grundstücke mit über 200 Eigentümerinnen und Eigentümern). Hier ist ein Umlegungsverfahren, bei dem mit jedem einzelnen Eigentümer individuelle Lösungen gesucht und mit den Belangen der anderen Eigentümer gerecht ins Verhältnis gesetzt werden müssen, sehr langwierig und letztlich nicht erfolgversprechend. Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM) ist eine Methode, bei der die Stadt in Planung und Entwicklung in Vorleistung geht. Dazu kauft sie die Grundstücke zum Anfangswert an und entwickelt sie unter Tragung aller anfallender Kosten. Die entwickelten Grundstücke werden dann erst den Voreigentümern zum Kauf angeboten, bevor sie frei vermarktet werden. Sie können dann als voll erschlossene Grundstücke ohne weitere Erschließungsbeiträge oder Ähnliches bebaut werden. Ohne ein solch vereinfachendes Verfahren kann das Bauland nicht aktiviert werden. 

Zunächst einmal: Die Schaffung von Bauland unter anderem durch die Aufstellung eines Bebauungsplans ist immer eine kommunale Aufgabe. 

Bevor die Stadt das Baugebiet entwickelt – oder die Entwicklung an einen Investor vergibt – ist eine Bodenordnung erforderlich, um überhaupt erst bebaubare Grundstücke zu schaffen. Der dafür notwendige Erwerb der Grundstücke wird mit mindestens einem Jahr von uns veranschlagt. Erst danach können wir mit der Aufstellung des Bebauungsplans beginnen. Das geht dann aber, anders als in anderen Verfahren, relativ schnell, da eben im Anschluss nur noch parzelliert werden muss und kein Umlegungsverfahren mehr erforderlich ist.

Im ersten Quartal des kommenden Jahres erhalten alle Eigentümerinnen und Eigentümer ein individuelles, auf das Grundstück zugeschnittene Kaufangebot sowie eine allgemeine Zusammenfassung des Gutachtens, aus der die Ableitung des ermittelten Werts ersichtlich wird.

Eine Veröffentlichung des Gesamtgutachtens ist aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht möglich.

Der Bodenrichtwert (BRW) ist bei der Wertermittlung nur ein Anhaltspunkt von vielen. In der Wertermittlung werden wir auch die Vergleichswerte (Nachtrag: das sind die mit dem Grundstück vergleichbaren, schon getätigten Verkaufswerte) und vermutlich auch den Deduktivwert (Nachtrag: ermittelt sich aus den Kosten, die bis zum baureifen Land entstehen) heranziehen. Die Wahl des Verfahrens steht dem Gutachter frei.

Für die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM) ist der entwicklungsunbeeinflusste Anfangswert der Grundstücke ausschlaggebend. Der BRW ist eine andere, viel gröbere Art von Richtwert und dient der Ermittlung des Grundsteuerwerts.

Die ursprünglichen Grundstückszuschnitte wird es bis dahin nicht mehr geben. Angeboten werden bebaubare Grundstücke. Ob diese neuen Grundstücke zu gegebener Zeit verkauft oder im Erbbaurecht vergeben werden, muss noch entschieden werden.

Dies ist schlicht nicht möglich, weil wir in Bieber Waldhof West (BWW) viel zu viele Eigentümer mit Kleinsteigentum haben und der städtische Grundstücksanteil zu gering ist, so dass nach der Gebietsentwicklung und Abzug der öffentlichen Flächenanteile nicht genügend große Baugrundstücke entstehen können. Zudem ist ein klassisches Umlegungsverfahren viel zu langwierig: Zum Beispiel hatten wir im Kaiserlei-Gebiet weniger als zehn Eigentümer und das Verfahren hat dennoch mehrere Jahre gedauert. Das bekommen wir in BWW schlicht nicht hin. Hier haben wir über 200 Eigentümer. 

In Bieber Nord wurde vor rund 30 Jahren überwiegend in Einfamilienhaus-strukturen geplant. Solche Grundstücke möchten Sie sicher wieder erwerben. Heute, in Waldhof West, ist eine solche Baustruktur aber nicht mehr zulässig: Die Landesplanung verpflichtet uns, mit einer baulichen Dichte von mindestens 60 Wohneinheiten pro Hektar zu planen. Diese Dichte lässt sich nur mit einem hohen Anteil an Geschosswohnungsbau realisieren. Bei der Baugebietsentwicklung sind wir an diese Vorgaben gebunden. Das hat mit dem Schutz des Bodens zu tun und ist eine von vielen Rahmenbedingungen, die die Stadt nicht beeinflussen kann. 

Zudem: Bereits heute werden städtische Grundstücke für gemeinschaftliches Wohnen bereitgestellt. Das gemeinschaftliche Wohnen ist eine Wohnform, die zunehmend an Bedeutung gewinnt und vermehrt nachgefragt wird; die Stadt sammelt damit gerade erste Erfahrungen; anderswo ist diese Art des Wohnens schon fest etabliert. Vier städtische Grundstücke (Nachtrag: drei in Bieber Nord, eines in Bürgel Ost) sollen für gemeinschaftliches Wohnen vergeben werden. Gerade erst wurde dafür die Richtlinie Konzeptverfahren beschlossen und wir stehen kurz davor, diese Grundstücke auszuschreiben.

Die Stadt darf keinen Gewinn aus der Maßnahme erwirtschaften. Im Fall eines Überschusses werden die Alt-Eigentümer anteilig am Gewinn beteiligt (Nachtrag: – Verluste, zum Beispiel aus erhöhten Kosten, dürfen dagegen nicht an die Alteigentümer weitergereicht werden.)

Die SEM verpflichtet die Stadt zur Transparenz in Form einer jährlich fortzuschreibenden Gesamtkalkulation, sodass auch die Eigentümer die Planungs- und Entwicklungskosten nachvollziehen können.  Bei der Vergabe der Leistungen ist die Stadt an das Vergaberecht gebunden und kann nur wirtschaftliche Angebote berücksichtigen, also die Aufträge nicht frei vergeben.

Ja, das passiert immer mal wieder. Zum Beispiel wurden im Fall des Neubaus des Polizeipräsidiums wenige Privatgrundstücke gekauft, als der Verkaufspreis an das Land Hessen noch nicht feststand. Die Eigentümer erhielten nach Abschluss des Vertrages mit dem Land eine Nachzahlung.

Wir sind erst am Beginn des Prozesses und Sie haben im Laufe des weiteren Planungsverfahrens noch Möglichkeiten zur Einflussnahme.

Die Aufgabenstellung des Wettbewerbs sowie die städtebauliche Figur des Baugebiets war schon bei mehreren informellen Veranstaltungen Gegenstand der öffentlichen Diskussion und wird dies auch weiterhin sein. (Nachtrag: Bürgerbeteiligung zum Start des Ideenwettbewerbs und Ausstellung der Wettbewerbsarbeiten 2019, Baulanddialoge 2021, städtische Website Bieber Waldhof West). Es ist nichts abgeschlossen und Sie haben weiterhin Möglichkeiten, sich in die Planung einzubringen und Ihre Wünsche zu äußern.

Das ist die Herausforderung des kommenden Jahres. Es ist aber zum Beispiel durchaus möglich, Grundstücksangelegenheiten von im Ausland lebenden Eigentümern ohne deren persönliche Anwesenheit in Offenbach zu regeln.

Anfang 2024 werden alle Eigentümerinnen und Eigentümer ein Schreiben mit einem konkreten Kaufangebot der Stadt Offenbach auf Grundlage des beauftragten Wertgutachtens erhalten. Für die Erwerbe haben wir das ganze kommende Jahr vorgesehen. Im Laufe des Jahres wird der Magistrat über den Zwischenstand der Verfügbarkeit der Grundstücke informiert werden. 

Parallel werden im ersten Quartal weitere Abstimmungs- und Planungsprozesse laufen: Mit den Pächterinnen und Pächtern der Grundstücke werden wir Kontakt aufnehmen, die beauftragten und zum Teil noch nicht fertigen Gutachten werden zum Abschluss gebracht. 

Alle Ergebnisse, unter anderem zur Verfügbarkeit des Bodens, werden zum Abschluss der derzeitigen „Vorbereitenden Untersuchungen für eine SEM“ in einem Bericht zusammengefügt, der als Grundlage für die politische Meinungsbildung über die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM) und zum Baugebiet insgesamt dient.