Immobilienmarktbericht 2017: Offenbach bleibt Boomtown

Offenbach am Main, 21. September 2017 – Das Beispiel Offenbach zeigt, wie sich Strukturwandel erfolgreich bewältigen lässt: Früher Arbeiterstadt mit miserablen Image, ist Offenbach heute gefragte Wohn- und Dienstleistungsstadt in der Metropolregion RheinMain. Überall wird gebaut und nachverdichtet. Allerdings, die Flächen sind begrenzt, daher verzeichnet die aktuelle Ausgabe des Immobilienmarktberichtes einen gestiegenen Geldumsatz bei weniger Flächenumsatz. Die Preise steigen, aber die Stadtgrenze nach Frankfurt beziehungsweise das Kaiserleigebiet bleibt unsichtbare Demarkationslinie: Die Grundstückspreise in Offenbach liegen noch immer unter Frankfurter Niveau.

Qualitative Stadtentwicklung

„Wachstum ist kein Wert an sich. Es kommt auch auf die Qualität an“: Oberbürgermeister und Planungsdezernent Horst Schneider freut sich über die Entwicklung, die mit der Erschließung des Hafengebietes begonnen hat und mit dem Masterplan fortgesetzt wird. Dieser, so Schneider. zeige nicht nur die Möglichkeiten und Entwicklungspotenziale der Stadt auf, sondern gebe auch Investoren Sicherheit.
Insbesondere im Wohnungsbau passiert gerade viel: So ist der Weg für den Bau des Goethequartiers frei, der Billigungsbeschluss für die Kappus-Höfe in der Vorbereitung, der dritte Bauabschnitt für die Luisenhöfe kommt und der Spatenstich für das neue Wohnquartier Bieber-Nord steht für November im Kalender des Oberbürgermeisters. Aber auch bei den Gewerbeimmobilien ist viel Bewegung, der Abriss von Toys`R us und der Neubau des Rathaus-Centers setzen neue Akzente in der Innenstadt, die Ansiedlung von Mercedes und Hyundai hatte Signalwirkung und „der Umbau des Kreisels wird“, ist sich Schneider sicher, „für zusätzliche Dynamik sorgen.“ Aber: Damit das Feld langfristig nicht Spekulanten überlassen werde und unschöne Brachen entstehen, bemühe sich die Stadt um Tempo bei der Vermarktung und die zügige Erstellung von Nutzungskonzepten.

Quadratmeterpreise steigen

Transaktionen mit einem Geldumsatz in Höhe von 623,3 Mio. Euro wurden 2016 getätigt, 44,1 Mio. mehr als im Vorjahr und damit eine neue Rekordmarke. Natürlich profitiere Offenbach dabei auch von der starken Nachfrage innerhalb der gesamten Region, erklärt Cornelia Jockisch, Leiterin des Vermessungsamtes und Vorsitzende des für die Erstellung des Immobilienmarktberichtes verantwortlichen Gutachterausschusses. „Aber ich weiß, dass die Immobilienwelt die Entwicklung des Offenbacher Marktes sehr genau beobachtet“, so die Diplom-Ingenieurin weiter: „Diese ist wahrnehmbar positiv.“

Entsprechend groß die Umsätze, ein Schwerpunkt der Verträge lag dabei im Teilmarkt für bebaute Grundstücke mit einem Plus von 11 Prozent gegenüber 2015: 347,8 Mio. Euro wurden hier 2016 umgesetzt, 2015 waren es noch 312,9 Mio. Euro. Um 6 Prozent gestiegen sind auch die Umsätze im Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum, 234,6 Mio. Euro waren es im vergangenen Jahr.

Offenbacher investieren in Wohneigentum

Wie in den Vorjahren, waren auch 2016 wieder viele Offenbacher als Erwerber aktiv, deren Anteil lag bei rund 40 Prozent. Im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser sogar bei 71 Prozent und bei Neubaueigentumswohnungen bei 23 Prozent. Gefragt waren vor allem freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser der Baujahre 1950-1974 (19 Verträge), gefolgt von älter 1950 (11 Verträge). Bei den Reihenhaus- und Doppelhaushälften waren es jene, die vor 1950 gebaut wurden (26 Verträge, insgesamt 54 Kauffälle)). Investiert wurde vor allem in den äußeren Bezirken, bei den präferierten Wohnorten hat Bieber Bürgel hinsichtlich der Transaktionszahlen inzwischen überholt.

Durchschnittlich 420 Euro kostete der Quadratmeter eines unbebauten Eigenheimgrundstücks im vergangenen Jahr, im Geschosswohnungsbau schlug die gleiche Fläche mit 540 Euro zu Buche. Teuerste Wohnlage innerhalb der Stadt ist noch immer im Hafen, hier liegt der Kaufpreis für neugebaute Eigentumswohnungen mit 4.400 Euro/m² noch immer 1.100 Euro/m² über dem Kaufpreis des Stadtgebietes. Eine Wohnung im Stadtgebiet kostete 2016 durchschnittlich 3.500 Euro/m². Deutlich günstiger erwerben ließen sich gebrauchte Eigentumswohnungen, durchschnittlich 1.400 Euro/m² ließen sich zu einer neugebauten Eigentumswohnung so sparen. Insgesamt wechselten im vergangenen Jahr 774 Eigentumswohnungen den Eigentümer.
Das insgesamt höhere Preisniveau klang bereits im Mietspiegel des vergangenen Jahres an, der einen leichten Anstieg der Nettomieten in Offenbach verzeichnete. Trotzdem, die Befürchtung, dass sich so mancher bald keine Wohnung mehr leisten kann, teilt der Oberbürgermeister übrigens nicht: „Ich bin froh, dass Menschen hier her kommen, die zur Sozialstruktur der Stadt passen. Offenbach bewegt sich in einem Mittelstandssegment, genau das tut der Stadt gut.“

Individuelle Mobilität hat ihren Preis

Zunehmende Nachfrage bei gleichbleibendem Angebot sorgt für höhere Preise. Das gilt für Wohnungen und Gewerbeflächen, aber auch für Parkplätze. Auch hier machen sich Siedlungsdruck und die wachsende Bevölkerung bemerkbar und wer einen Stellplatz für seinen PKW sucht, spürt dies deutlich. Je nach Lage konnte dieser 2016 zwischen 2.500 und 9.000 Euro bei Wiederverkäufen kosten, neugebaute Tiefgaragenplätze wurden zwischen 10.000 und 34.000 Euro gehandelt – 2015 waren es noch zwischen 13.000 und 24.000 Euro. „Auch hier folgt die Entwicklung dem aktuellen Trend“, bilanziert Jockisch, die für 2017 zwar nicht von einem Rekordjahr, aber doch von weiterhin respektablen Umsatzzahlen ausgeht: 217,8 Mio. Euro wurden in der ersten Hälfte des laufenden Jahres umgesetzt, im Vergleichsvorjahreszeitraum waren es 334,3 Mio. Euro.