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Die Stadt Offenbach wächst aktuell durchschnittlich um über 2.000 neue Einwohnerinnen und Einwohner pro Jahr und wird auch zukünftig wachsen. Bis 2040 werden 17.000 zusätzliche Wohnungen benötigt werden. Der Wohnungsmangel führt schon jetzt zu stark steigenden Miet- und Kaufpreisen und auch zu einer hohen Wohnbelegungsquote, das heißt mehr Menschen leben in eigentlich zu kleinen Wohnungen. Da die Innenentwicklung weitgehend abgeschlossen ist, müssen neue Gebiet erschlossen werden, um Wohnraum zu schaffen. Das Gebiet ist seit 1963 im Flächennutzungsplan enthalten und der Masterplan weist Waldhof II explizit als Wohngebiet aus. Durch die stadtnahe Lage mit sehr guter Anbindung an die S-Bahn soll dort nachhaltiges Wohnen ermöglicht werden. Informationen zur Wohnsituation in Offenbach finden Sie hier.
Ist schon sicher, ob das Gebiet überhaupt bebaut wird?
Aktuell beginnen die Voruntersuchungen und Einholung erster Fachgutachten zur Weiterentwicklung der Entwurfsidee des Wettbewerbs zu einem städtebaulichen Konzept. Die Ergebnisse dieser Voruntersuchungen sind die Grundlage für die weitere Entwicklung der Planungen: für die Aufstellung eines Bebauungsplans, der Baurecht schafft, und einer eventuell städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zur zügigen Umsetzung der Planung. Sicherheit, dass tatsächlich gebaut werden kann, gibt erst der Bebauungsplan. Der Satzungsbeschluss über den Bebauungsplan kann, je nach Verlauf der vorbereitenden Untersuchungen, voraussichtlich in etwa zwei bis drei Jahren gefasst werden.
Ist in diesem Gebiet überhaupt eine Bebauung wegen des Fluglärms möglich?
Nördlich der Bauflächen des prämierten Wettbewerbsentwurfs schließt sich das Siedlungsbeschänkungsgebiet des Flughafens Frankfurt Rhein-Main an. Randlich ist ein kleiner Teil der Würzburger Straße von der Tagschutzzone II nach dem Fluglärmschutzgesetz betroffen. Die angedachten Bauflächen der prämierten Wettbewerbsarbeit sind von diesen Restriktionen jedoch nicht betroffen.
Wie groß ist nun das Gebiet, denn es existieren die Zahlen 10 und 15 Hektar?
Das Planungsgebiet umfasst 10 Hektar. In der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme sind es aus formalen Gründen insgesamt 15 Hektar. Grund ist, dass von der Planung angeschnittene Grundstücke mit voller Fläche mit einbezogen wurden, diese aber tatsächlich nur zum Teil bebaut werden sollen. Bebaut werden insgesamt nur 10 Hektar.
Was ist eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme und ist sie überhaupt nötig?
Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme erlaubt Kommunen eine relativ zügige städtebauliche Neuordnung in einem fest umgrenzten Entwicklungsgebiet. Diese Entwicklung muss im öffentlichen Interesse liegen, was hier der Fall ist, da in einer Situation von Wohnraummangel Wohnungen geschaffen werden. Bei einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erwirbt die Kommune die Grundstücke zu einem festgelegten Preis, entwickelt sie und verkauft sie wieder zu dem dann um die Kosten der Entwicklung (Planungen, Erschließung, soziale Infrastruktur) erhöhten Verkehrswert. Voraussetzung für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist, dass die angestrebten Ziele und Zwecke nicht durch städtebauliche Verträge erreicht werden können oder Eigentümerinnen und Eigentümer nicht bereit sind, ihre Grundstücke an die Gemeinde zu verkaufen. Vorrang hat also die kooperative Baulandentwicklung durch Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer und Stadt gemeinsam.
Was bedeutet die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme für die Eigentümerinnen und Eigentümer?
Die Eigentümerinnen und Eigentümer müssen, sofern sie die Verfügbarkeit über ihr Grundstück der Stadt oder aber die eigenständige Entwicklung ihres Grundstücks nach den planerischen Zielen der Stadt nicht innerhalb der vorbereitenden Untersuchungen bereits vertraglich gewähren, ihre Grundstücke zu einem festgelegten Preis verkaufen, der erzielt worden wäre, wenn es keine Aussicht auf die angestrebte wohnbauliche Entwicklung gegeben hätte. Dieser sogenannte „Anfangswert“, oder „entwicklungsunbeeinflusste Grundstückswert“ wird von Gutachtern ermittelt.
Wie kann ich mich als Bürgerin und Bürger an diesem Prozess beteiligen?
Von September bis Dezember 2021 finden die Baulanddialoge Bieber Waldhof West statt. Sie dienen dazu, über die einzelnen Aspekte der Planung zu informieren (Auftaktveranstaltung am 25.9.21 und Vortragsveranstaltungen Anfang Oktober 2021 und am 02.11.2021) und erste Ideen für die Weiterentwicklung der Planung zu diskutieren (Workshops mit festem Teilnehmerkreis). In den Herbstferien findet ein Jugendworkshop statt und am 8. Dezember 2021 werden die Zwischenergebnisse öffentlich vorgestellt. Eine Übersicht zu allen Terminen finden Sie nach den FAQ unter dem Punkt "Weitere Veranstaltungen" und alle Dokumentationen finden Sie auf dieser Seite unter dem Abschnitt "Baulanddialoge Bieber Waldhof West". Im weiteren Verlauf sind weitere Beteiligungsschritte vorgesehen. Das Bebauungsplanverfahren beinhaltet zudem gesetzlich formalisierte, gestufte Beteiligungen.
Welche Beteiligung ist im Rahmen einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme vorgeschrieben?
Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme verlangt, dass alle öffentlichen und privaten Belange unter- und gegeneinander abzuwägen sind. Sie wird als Satzung beschlossen, nachdem die berührten Belange in den vorbereitenden Untersuchungen ermittelt und der Abwägung zugeführt wurden. Vorschriften über ein formalisiertes Beteiligungsverfahren der Öffentlichkeit sind nicht verankert. Hintergrund dafür ist, dass die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme auf die Umsetzung einer Planung fokussiert und sich vor allem auf die Rechte von Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümern auswirkt. Der Planungsprozess, der für die Bürgerschaft vor allem interessant ist, ist in das Verfahren einer Entwicklungsmaßnahme integriert. Er ermöglicht informelle Planungsbeteiligungen der Öffentlichkeit sowie die formalisierten Beteiligungen in der Regel der Bauleitplanung, das heißt der Aufstellung des Bebauungsplans.
Klima- und Artenschutz
Die Biotopkartierung finden Sie hier. Sie ist eine erste, grobe Gebietseinschätzung, die dem Ideenwettbewerb 2019 vorangestellt wurde. Sobald sich die Planung weiter konkretisiert und das Bebauungsplanverfahren beginnt, wird erneut eine Biotopkartierung beauftragt, die dann Grundlage einer differenzierten naturschutzrechtlichen Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung darstellt. Sie mündet, wie weitere umweltrelevante Untersuchungen, in einem „Umweltbericht“, der Bestandteil des Bebauungsplans wird.
Ist die Untersuchung von PGNU (Biotopkartierung) öffentlich?
Die Biotopkartierung finden Sie hier. Sie ist eine erste, grobe Gebietseinschätzung, die dem Ideenwettbewerb 2019 vorangestellt wurde. Sobald sich die Planung weiter konkretisiert und das Bebauungsplanverfahren beginnt, wird erneut eine Biotopkartierung beauftragt, die dann Grundlage einer differenzierten naturschutzrechtlichen Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung darstellt. Sie mündet, wie weitere umweltrelevante Untersuchungen, in einem „Umweltbericht“, der Bestandteil des Bebauungsplans wird.
Wird nicht ein ganzer Biotopverbund zerstört, wenn in diesem Bereich gebaut wird?
Im Rahmen der Gutachten wird geprüft, wie groß die Biodiversität in diesem Raum mit einer Bebauung ist. Grundsätzlich werden bei der vorliegenden Planung die besonders schützenswerten Bereiche nicht beplant.
Was ist, wenn schützenswerte Arten gefunden werden?
Dies hängt stark von der Art ab. Es wird dann geprüft, ob die Art durch die Bebauung gestört würde. Wenn dies der Fall ist, wird geprüft, ob ihr kleinräumiger Lebensraum von der Bebauung ausgenommen werden kann (z.B. bei Eidechsen möglich), ob diese Art umgesiedelt werden kann bzw. welche weiteren Maßnahmen nötig sind. Hier finden Sie das Protokoll zum Vortrag Artenschutz.
In diesem Gebiet ist Wohnen für alle geplant: 35 % frei finanzierte Wohnungen zur Miete oder zum Kauf, 35 % gemeinschaftliche Wohnformen über Konzeptvergabe und 30 % geförderter Mietwohnungsbau für geringe und mittlere Einkommen. Das Wohnen soll generationenübergreifend und barrierefrei sein.
Wenn 1.500 neue Bewohnerinnen und Bewohner hinzukommen – reicht dann die vorhandene Infrastruktur aus?
Im Gebiet ist zusätzliche Infrastruktur wie eine Kita, die Erweiterung des Supermarkts sowie Flächen für Praxisräume bereits vorgesehen. Auch öffentliche Grünflächen und Spielplätze mit einem Schlüssel von mindesten 5 Quadratmeter pro Einwohner sowie Fahrradabstellplätze mit Ladestationen für E-Mobilität sind geplant. Die S-Bahn-Stationen sind nahe gelegen und mindestens eine der Buslinien nach Bieber Waldhof soll gemäß Wettbewerbsidee künftig durch das neue Quartier geführt werden.
In welche Schule werden die Kinder in diesem Gebiet gehen?
Die Grundschule Bieber Nord und die Grundschule Waldhof bilden einen Schulstandort mit ausreichend Kapazitäten für die neuen Kinder. Es ist allerdings noch unklar, wie die Bezirke zugeschnitten werden und welche Kinder welche Schule besuchen.
Wie hoch wird gebaut?
Zwei- bis Fünfgeschossig. Das Erdgeschoss wird jeweils mitgezählt. Das heißt, ein fünfgeschossiges Haus endet im 4. Stock und hat keinen 5. Stock. Staffelgeschosse wird es nur in den (zweigeschossigen) Reihenhäusern geben.
Im Entwurf ist ein Blockheizkraftwerk dargestellt. Gibt es Alternativen für eine nachhaltige Wärme- und Energieerzeugung im Quartier?
Es wird geprüft, welche alternative Energieerzeugung im Quartier möglich ist, zum Beispiel über Geothermie, Wärmepumpen, Eisspeicher und Photovoltaik. Weitere Informationen zum Thema Energie und Wärmeversorgung finden Sie im Protokoll zur Vortragsveranstaltung zu diesem Thema.
Es ist eine zentrale Quartiersgarage geplant, auch für den privaten Besuchsverkehr. Im öffentlichen Raum sind keine Stellplätze vorgesehen, nur Kurzzeitplätze zum Ausladen oder für Pflegedienste.
Entsteht durch das neue Gebiet mehr Verkehr in den Nachbarstadtteilen?
Das Gebiet erhält eine eigene Zufahrt, um zusätzlichen Verkehr in den bestehenden Quartieren zu vermeiden, eine Verbindung zur Goldbergstraße ist jedoch vorgesehen. Grundsätzlich soll der Autoverkehr minimiert und Vorrang für Rad- und Fußverkehr geschaffen werden.
