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Was regelt ein Bebauungsplan?

Rechtliche Grundlage für die Aufstellung eines Bebauungsplans ist das Baugesetzbuch (BauGB). Ein Bebauungsplan regelt die städtebauliche Ordnung und legt zum Beispiel die Art der baulichen Nutzung - also ob hier Gewerbe oder Wohnen vorgesehen ist - fest. Auch die Höhe von Gebäuden und die Anzahl der Geschosse, mitunter auch die Bauweise, wird im Bebauungsplan per Beschluss durch die Stadtverordnetenversammlung festgesetzt. Dazu kommen Vorgaben auf Grundlage von § 91 der Hessischen Bauordnung als „Örtliche Bauvorschriften“: Das kann zum Beispiel die Dachform und –neigung, die Art und Höhe der Einfriedung eines Grundstücks betreffen im jeweiligen Geltungsbereich.

Warum gibt es nur in manchen Gebieten in Offenbach einen Bebauungsplan?

Nicht überall im Stadtgebiet besteht ein städtebaulicher Regelungsbedarf, denn ohne einen Plan gilt immer der § 34 des Baugesetzbuches. Danach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung mit z.B. Kanal, Wasser, Strom gesichert ist. Ohne Bebauungsplan gilt also die planungsrechtliche Vorgabe, sich an den Gebäuden in der Nachbarschaft zu orientieren. 

Wann ist ein Bebauungsplan erforderlich?

Ein Bebauungsplan kann unter anderem erforderlich sein,

  • um den bestehenden Charakter einer Siedlung zu erhalten
    (Bsp. Bebauungsplan Nr. 635 „Vorderwaldweg“), 
  • ein Baugebiet auf bisher oder inzwischen nicht mehr baulich genutzten Flächen (Außenbereich) entwickelt werden soll
    (Bsp. Bebauungsplan Nr. 618B „Waldheim-Süd; nördlicher Teil“) oder
  • eine höhere Verdichtung - als nach §34 BauGB möglich - angestrebt wird und dies im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens zu untersuchen ist
    (Bsp. Bebauungsplan Nr. 646 „Kappus“).

Zur Übersicht der Bebauungspläne in Offenbach

Kostet die Aufstellung eines Bebauungsplanes Geld?

Die Aufstellung eines Bebauungsplan kostet grundsätzlich immer Geld - mindestens in Form von Personalkosten der jeweiligen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in der Stadtverwaltung bei Plänen, die von der Stadt selbst aufgestellt, bearbeitet und rechtskräftig beschlossen werden. Werden zusätzlich externe Gutachten erforderlich, verursachen sie weitere Kosten.

Bei Bebauungsplänen, die explizit für ein bestimmtes Bauvorhaben erfolgen, werden die Kosten für die Aufstellung des Plans und auch Folgekosten zum Beispiel zur Anpassung von Erschließungsanlagen aber auch soziale Folgekosten in Form von Zuschüssen für Kindertagesstättenplätze vom jeweiligen Vorhabenträger übernommen. Die Kostenübernahme wird vertraglich gesichert.   

Wie entsteht ein Bebauungsplan?

Gibt es verschiedene Arten von Bebauungsplänen?

Es gibt zwei Arten von Bebauungsplänen: Der sog. „qualifizierte“ Bebauungsplan enthält gemäß § 30 Abs. 1 BauGB  mindestens Festsetzungen über das Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen). Enthält ein Bebauungsplan nicht mindestens die zuvor genannten Festsetzungen, spricht man von einem „einfachen“ Bebauungsplan. Dann wird über die Festsetzungen des Bebauungsplans hinaus, ein Vorhaben auch noch nach §34 BauGB beurteilt. Die Mehrheit aller Bebauungspläne sind sog. „qualifizierte“ Bebauungspläne.  

Aus alter Zeit existieren noch Fluchtlinienpläne, die nur Straßenfluchtlinien und Gebäudefluchtlinien verzeichnen - auch sie gelten als einfache Bebauungspläne. In diesen Bereichen gelten auch §34 BauGB und § 35 BauGB

Sonderfall Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Das Instrument des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wurde für die schnelle Realisierung von Bauvorhaben geschaffen. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan nach § 12 BauGB besteht aus einem Vorhaben- und Erschließungsplan des Investors, der Satzung der Gemeinde und einem Durchführungsvertrag.

Der Vorhabenträger hat einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens zu stellen. Der Vorhabenträger muss bereit und in der Lage sein, das Vorhaben und die Erschließungsmaßnahmen durchzuführen.

Die Gemeinde hat über den Antrag zu entscheiden und dabei die öffentlichen und privaten Belange abzuwägen. Die Gemeinde muss frei in ihren Beschlüssen zu diesem Plan sein. Das Verfahren folgt demjenigen eines Bebauungsplanes. 

Vorhabenträger und Gemeinde schließen einen Durchführungsvertrag ab, in dem weitere Details geregelt werden. Insbesondere verpflichtet sich der Investor im Durchführungsvertrag das Bauvorhaben innerhalb einer festgelegten Frist zu erschließen und zu verwirklichen beziehungsweise verwirklichen zu lassen und die Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise zu übernehmen. Wird die Frist nicht eingehalten, soll die Gemeinde den vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufheben. Der Wechsel des Vorhabenträgers bedarf der Zustimmung der Gemeinde.

Wie lange dauert es, bis ein rechtskräftiger Bebauungsplan entsteht?

Die Aufstellung eines Bebauungsplan ist sehr unterschiedlich und hängt von der Komplexität des Vorhabens, der Art des Verfahrens und dem Umfang der zu untersuchenden Belange ab. Ein Verfahren dauert üblicherweise zwischen einem und mehreren Jahren. Im Rahmen eines jeden Bebauungsplanverfahrens ist auf Grundlage des BauGB mindestens eine Beteiligung der Öffentlichkeit zwingend vorgesehen. 

Wie viele Bebauungspläne gibt es in Offenbach?

Aktuell gelten in Offenbach 83 Bebauungspläne. Neben den Bebauungsplänen existieren 358 Fluchtlinienpläne, die älter sind und weiter Rechtskraft haben. Heute gelten diese Fluchtlinienpläne als „einfache“ Bebauungspläne. 

Ohne einen Bebauungsplan gilt immer der § 34 des Baugesetzbuches (s. oben . 

Wie alt ist der älteste Bebauungsplan?

Der älteste Bebauungsplan ist mit der Bekanntmachung in der Offenbach-Post am 14.10.1967 in Kraft getreten. Der älteste Fluchtlinienplan wurde am 22.10.1890 genehmigt und ist formal noch gültig. Praktisch hat er keine Bedeutung mehr, da er komplett überplant wurde.

Haben Bebauungspläne ein Verfallsdatum?

Bebauungspläne haben als Satzung kein Verfallsdatum und gelten solange bis sie aufgehoben oder überplant werden. Wenn allerdings in einem Gebiet ein weiterer Bebauungsplan beschlossen wird, gilt immer das "neuere" Recht.

Warum stellt die Stadt Bebauungspläne im Internet zur Verfügung?

Das Vermessungsamt stellt die Bebauungspläne seit 2005 als Information für alle Bürger im Internet zur Verfügung. Seit 2017 gibt es dazu die gesetzliche Verpflichtung im § 10a BauGB dies zu tun.

Was dürfen Interessenten mit den eingestellten Bebauungsplänen machen, was nicht?

Die eingestellten Bebauungspläne können von jedem für eigene nichtkommerzielle Zwecke genutzt werden. Drucken und Bearbeiten der Bebauungspläne ist jedoch nicht erlaubt.